Eine eigene Wohnung zu kaufen ist für viele Menschen eine interessante Alternative zum Hauskauf. Eine Eigentumswohnung kann selbst genutzt oder als Kapitalanlage vermietet werden. Gleichzeitig ist der Kauf einer Wohnung eine langfristige finanzielle Entscheidung, bei der neben dem Kaufpreis zahlreiche weitere Faktoren berücksichtigt werden sollten.

Wie viel kostet eine Eigentumswohnung tatsächlich? Wie hoch müssen Eigenkapital und monatliche Finanzierung sein? Welche Kaufnebenkosten entstehen? Und worauf sollte man bei einer Eigentumswohnung besonders achten?

In diesem Ratgeber erfahren Sie, was Sie beim Wohnungskauf beachten sollten, welche Kosten entstehen und welche Unterlagen Sie vor der Kaufentscheidung prüfen sollten.

1. Wohnung kaufen: Mit der Finanzplanung beginnen

Bevor Sie nach einer Eigentumswohnung suchen, sollten Sie zunächst Ihr persönliches Budget festlegen.

Die wichtigste Frage lautet:

Wie viel Wohnung kann ich mir leisten?

Dabei reicht es nicht aus, nur den Kaufpreis zu betrachten. Zusätzlich entstehen Kaufnebenkosten und laufende Kosten.

Zum gesamten Finanzierungsbedarf können unter anderem gehören:

• Kaufpreis der Wohnung
• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchkosten
• gegebenenfalls Maklerprovision
• Renovierungs- und Modernisierungskosten
• Kosten für Umzug und Einrichtung
• laufende Kosten der Eigentumswohnung

Wer beispielsweise eine Wohnung für 300.000 Euro kauft, sollte deshalb nicht automatisch davon ausgehen, dass genau 300.000 Euro finanziert werden müssen.

Der tatsächliche Kapitalbedarf kann deutlich höher sein.

2. Wie viel Eigenkapital braucht man beim Wohnungskauf?

Eigenkapital kann die Finanzierung einer Eigentumswohnung deutlich erleichtern.

Je mehr Eigenkapital eingesetzt wird, desto geringer ist grundsätzlich der Kreditbedarf. Dadurch kann sich auch die monatliche Belastung reduzieren.

Eigenkapital kann beispielsweise aus Ersparnissen, Wertpapieren oder anderen Vermögenswerten bestehen.

Wichtig ist jedoch, nicht sämtliche verfügbaren Mittel für den Kauf einzusetzen.

Nach dem Wohnungskauf können unerwartete Kosten entstehen. Außerdem sollte eine finanzielle Reserve für persönliche Ausgaben und mögliche Reparaturen vorhanden bleiben.

Besonders bei Eigentumswohnungen sollte außerdem berücksichtigt werden, dass neben der eigenen Wohnung auch das Gemeinschaftseigentum Kosten verursachen kann.

3. Welche Kosten entstehen beim Wohnungskauf?

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Gesamtkosten.

Zu den wichtigsten Kaufnebenkosten gehören:

Grunderwerbsteuer

Beim Erwerb einer Immobilie fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an. Der jeweilige Steuersatz hängt vom Bundesland ab.

Notarkosten

Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet. Dafür entstehen Notarkosten.

Grundbuchkosten

Auch die Eintragung des Eigentums im Grundbuch verursacht Kosten.

Maklerprovision

Wenn ein Makler an der Vermittlung beteiligt ist, kann eine Maklerprovision entstehen. Die konkrete Kostenverteilung sollte vor dem Kauf geprüft werden.

Renovierung und Modernisierung

Je nach Zustand der Wohnung können weitere Kosten entstehen.

Beispiele sind:

• Bodenbeläge
• Malerarbeiten
• Badezimmer
• Küche
• Türen
• Elektrik
• Fenster
• kleinere Renovierungen

Bei einer Eigentumswohnung sollten außerdem mögliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum berücksichtigt werden.

4. Was ist beim Wohnungskauf anders als beim Hauskauf?

Der wichtigste Unterschied besteht darin, dass Sie bei einer Eigentumswohnung Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden.

Sie kaufen also nicht nur Ihre Wohnung.

Zum gemeinschaftlichen Eigentum können beispielsweise gehören:

• Dach
• Fassade
• Treppenhaus
• Außenanlagen
• gemeinschaftliche Leitungen
• Aufzug
• teilweise technische Anlagen

Diese Bereiche werden grundsätzlich gemeinschaftlich verwaltet.

Das bedeutet: Auch wenn Ihre eigene Wohnung in einem hervorragenden Zustand ist, können Kosten für das Gebäude entstehen.

Genau deshalb sollten Käufer vor dem Kauf nicht nur die Wohnung selbst untersuchen.

5. Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft, häufig kurz WEG genannt, besteht aus den Eigentümern der einzelnen Wohnungen eines Gebäudes beziehungsweise einer Wohnanlage.

Die Eigentümer treffen gemeinsam Entscheidungen über bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums.

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie deshalb möglichst viele Informationen über die Gemeinschaft einholen.

Besonders interessant sind:

• Höhe des Hausgeldes
• Höhe der Instandhaltungsrücklage
• geplante Sanierungen
• vergangene Beschlüsse
• mögliche Sonderumlagen
• Zustand des Gemeinschaftseigentums
• Verwaltung der Immobilie

Diese Informationen können einen erheblichen Einfluss auf die tatsächlichen Kosten der Wohnung haben.

6. Hausgeld: Welche laufenden Kosten entstehen?

Eigentümer einer Wohnung zahlen normalerweise Hausgeld.

Das Hausgeld deckt verschiedene laufende Kosten des Gebäudes und der Gemeinschaft ab.

Dazu können beispielsweise gehören:

• Wasser
• Abwasser
• Heizung, abhängig von der Abrechnung
• Hausmeister
• Gebäudereinigung
• Versicherungen
• Gartenpflege
• Aufzug
• Verwaltung
• Instandhaltungsrücklage

Die genaue Zusammensetzung hängt vom jeweiligen Gebäude und der Gemeinschaft ab.

Wichtig ist deshalb, nicht nur auf die Höhe des Hausgeldes zu schauen.

Entscheidend ist auch:

Welche Leistungen sind darin enthalten?

Ein höheres Hausgeld ist nicht automatisch schlecht. Wenn beispielsweise umfangreiche Leistungen und eine angemessene Rücklagenbildung enthalten sind, kann ein höherer Betrag nachvollziehbar sein.

7. Instandhaltungsrücklage prüfen

Eine der wichtigsten Zahlen beim Kauf einer Eigentumswohnung ist die vorhandene Instandhaltungsrücklage.

Die Rücklage dient dazu, zukünftige Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum finanzieren zu können.

Mögliche größere Maßnahmen sind beispielsweise:

• Dachsanierung
• Fassadensanierung
• Fenster
• Heizung
• Aufzug
• Tiefgarage
• Außenanlagen

Eine niedrige Rücklage bedeutet nicht automatisch, dass eine Wohnung schlecht ist.

Sie kann jedoch problematisch werden, wenn gleichzeitig größere Sanierungen bevorstehen.

Dann kann eine Sonderumlage notwendig werden.

8. Was ist eine Sonderumlage?

Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlung der Wohnungseigentümer, wenn die vorhandenen finanziellen Mittel der Gemeinschaft nicht ausreichen, um bestimmte Kosten zu decken.

Beispielsweise könnte eine größere Dachsanierung deutlich mehr kosten als durch die bestehende Rücklage finanziert werden kann.

Dann können die Eigentümer zur Zahlung zusätzlicher Beträge verpflichtet werden.

Deshalb sollten Käufer vor dem Kauf prüfen, ob bereits größere Maßnahmen geplant oder beschlossen wurden.

Ein Blick in die Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen kann dabei sehr hilfreich sein.

9. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung prüfen.

Darin können wichtige Regelungen über die Aufteilung und Nutzung des Eigentums enthalten sein.

Interessant sind beispielsweise Regelungen zu:

• Sonder- und Gemeinschaftseigentum
• Kostenverteilung
• Nutzungsrechten
• Stellplätzen
• Kellerräumen
• Balkonen
• Terrassen
• Gemeinschaftsflächen

Auch wenn bestimmte Bereiche im Alltag wie ein Teil der eigenen Wohnung wirken, kann rechtlich eine andere Zuordnung bestehen.

Bei unklaren oder komplizierten Regelungen kann eine rechtliche Prüfung sinnvoll sein.

10. Sonder- und Gemeinschaftseigentum verstehen

Nicht alles, was sich innerhalb oder direkt an einer Wohnung befindet, ist automatisch Sondereigentum.

Das ist beim Wohnungskauf besonders wichtig.

Beispielsweise können Fenster oder bestimmte Teile eines Balkons rechtlich dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sein, obwohl sie direkt zur Wohnung gehören.

Das kann Auswirkungen darauf haben, wer für Reparaturen und Kosten verantwortlich ist.

Deshalb sollte die Zuordnung anhand der entsprechenden Unterlagen geprüft werden.

11. Die Lage der Wohnung prüfen

Auch beim Wohnungskauf ist die Lage ein entscheidender Faktor.

Neben der allgemeinen Stadt- oder Ortslage sollten Sie die unmittelbare Umgebung betrachten.

Fragen Sie sich:

• Wie laut ist die Straße?
• Gibt es öffentliche Verkehrsmittel?
• Wie weit sind Geschäfte entfernt?
• Gibt es Schulen und Kindergärten?
• Wie ist die Parkplatzsituation?
• Gibt es Restaurants und Freizeitangebote?
• Wie entwickelt sich das Viertel?
• Gibt es geplante Bauprojekte?

Auch die Lage innerhalb des Gebäudes kann wichtig sein.

Eine Wohnung im Erdgeschoss hat beispielsweise andere Eigenschaften als eine Dachgeschosswohnung.

12. Welche Etage ist die richtige?

Die Etage beeinflusst Komfort, Preis und teilweise auch die Nachfrage.

Erdgeschoss

Vorteile können ein leichter Zugang und teilweise eine Terrasse oder ein Gartenanteil sein.

Mögliche Nachteile sind geringere Privatsphäre und teilweise höhere Einbruch- oder Lärmbelastung.

Mittlere Etagen

Diese Wohnungen können eine gute Kombination aus Erreichbarkeit, Aussicht und Wohnkomfort bieten.

Dachgeschoss

Dachgeschosswohnungen können besonders hell und attraktiv sein.

Allerdings sollten Käufer auf sommerliche Hitze, Dachzustand und mögliche Schrägen achten.

Eine pauschal beste Etage gibt es nicht.

13. Wohnfläche und Grundriss

Nicht nur die Größe einer Wohnung ist entscheidend.

Auch der Grundriss spielt eine große Rolle.

Eine gut geschnittene 80-Quadratmeter-Wohnung kann im Alltag praktischer sein als eine schlecht geschnittene Wohnung mit 90 Quadratmetern.

Prüfen Sie deshalb:

• Größe der Zimmer
• Position der Fenster
• Stauraum
• Flurflächen
• Küche
• Badezimmer
• Balkon oder Terrasse
• Möglichkeiten für ein Arbeitszimmer

Wenn Sie die Wohnung langfristig selbst nutzen möchten, sollte der Grundriss zu Ihrer Lebenssituation passen.

14. Balkon, Terrasse und Stellplatz

Ausstattungsmerkmale wie Balkon, Terrasse, Keller oder Stellplatz können den Wert einer Wohnung deutlich beeinflussen.

Bei einem Stellplatz sollte geprüft werden, ob er im Kaufvertrag beziehungsweise Grundbuch eindeutig zugeordnet ist.

Auch bei Kellerabteilen und anderen Nebenflächen sollte geklärt werden, welche Rechte tatsächlich bestehen.

Ein schöner Balkon ist beispielsweise ein Pluspunkt. Gleichzeitig sollte sein baulicher Zustand geprüft werden, insbesondere bei älteren Gebäuden.

15. Wohnung als Kapitalanlage kaufen

Eine Eigentumswohnung kann nicht nur selbst genutzt, sondern auch vermietet werden.

Dann verändert sich die Betrachtung.

Für Kapitalanleger sind insbesondere folgende Faktoren wichtig:

• Kaufpreis
• monatliche Kaltmiete
• Kaufnebenkosten
• Hausgeld
• nicht umlagefähige Kosten
• Instandhaltung
• Leerstandsrisiko
• Finanzierungskosten
• mögliche Mietentwicklung
• Lage
• Zustand der Wohnung
• Zustand des gesamten Gebäudes

Ein häufiger Fehler besteht darin, nur die Jahresmiete durch den Kaufpreis zu teilen.

Das ergibt zwar eine einfache Bruttorendite, berücksichtigt aber wichtige Kosten nicht.

Für eine realistischere Einschätzung sollten auch Kaufnebenkosten, laufende Kosten und Finanzierung berücksichtigt werden.

16. Immobilienrendite einer Wohnung berechnen

Die einfache Bruttomietrendite lässt sich beispielsweise folgendermaßen berechnen:

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Beispiel:

Eine Wohnung kostet 250.000 Euro.

Die monatliche Kaltmiete beträgt 1.000 Euro.

Die jährliche Kaltmiete beträgt:

1.000 × 12 = 12.000 Euro

Die Bruttomietrendite beträgt:

12.000 ÷ 250.000 × 100 = 4,8 %

Diese Rechnung ist jedoch nur eine erste Orientierung.

Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Leerstand und Finanzierung sind dabei noch nicht berücksichtigt.

Für Kapitalanleger ist deshalb eine umfassendere Renditeberechnung sinnvoll.

17. Kaufpreis nicht isoliert betrachten

Eine Wohnung für 250.000 Euro kann günstiger erscheinen als eine vergleichbare Wohnung für 280.000 Euro.

Wenn die günstigere Wohnung jedoch:

• eine hohe Sanierung benötigt,
• hohe laufende Kosten verursacht,
• eine schlechte Energieeffizienz besitzt,
• eine problematische WEG hat

oder langfristig schwer vermietbar ist, kann das vermeintliche Schnäppchen teuer werden.

Der Kaufpreis sollte deshalb immer im Zusammenhang mit der gesamten Immobilie betrachtet werden.

18. Welche Unterlagen sollte man vor dem Wohnungskauf prüfen?

Vor der Kaufentscheidung sollten möglichst viele relevante Unterlagen vorliegen.

Dazu gehören unter anderem:

• Grundbuchauszug
• Teilungserklärung
• Gemeinschaftsordnung
• Wirtschaftsplan
• Jahresabrechnungen
• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Energieausweis
• Beschlusssammlung, soweit relevant
• Informationen zur Instandhaltungsrücklage
• Informationen zu geplanten Sanierungen

Gerade die Protokolle der Eigentümerversammlungen können interessante Hinweise enthalten.

Dort können beispielsweise Diskussionen über:

• Dachsanierung
• Fassadensanierung
• Heizung
• Aufzug
• Sonderumlagen
• Streitigkeiten
• größere Reparaturen

dokumentiert sein.

19. Wohnung besichtigen: Darauf sollten Sie achten

Bei der Besichtigung sollten Sie nicht nur die Einrichtung betrachten.

Achten Sie beispielsweise auf:

Fenster

Sind sie dicht und in gutem Zustand?

Wände

Gibt es Risse oder Feuchtigkeit?

Böden

Sind sie beschädigt oder stark abgenutzt?

Badezimmer

Wie alt sind Sanitäranlagen und Armaturen?

Küche

Welche Einbauten gehören tatsächlich zur Wohnung?

Heizung

Wie wird die Wohnung beheizt?

Schallschutz

Wie stark hört man Nachbarn oder Verkehr?

Gemeinschaftsbereiche

Wie wirken Treppenhaus, Keller, Tiefgarage und Außenanlagen?

Der Zustand des gesamten Gebäudes kann genauso wichtig sein wie der Zustand der Wohnung.

20. Kaufen oder mieten?

Die Entscheidung zwischen Kaufen und Mieten hängt von der individuellen Situation ab.

Beim Kauf entstehen hohe einmalige Kosten, dafür entsteht langfristig Eigentum.

Beim Mieten bleiben Sie flexibler und müssen sich normalerweise nicht um das Eigentum am Gebäude kümmern.

Für die Entscheidung sollten unter anderem berücksichtigt werden:

• Kaufpreis
• Miete
• Eigenkapital
• Finanzierungskosten
• geplante Wohndauer
• Instandhaltung
• persönliche Flexibilität
• erwartete Entwicklung des Immobilienwerts

Eine pauschale Aussage wie „Kaufen ist immer besser als Mieten“ ist deshalb nicht sinnvoll.

21. Die häufigsten Fehler beim Wohnungskauf

Fehler 1: Nur die Wohnung besichtigen

Auch Gemeinschaftseigentum und Gebäudezustand sind wichtig.

Fehler 2: Hausgeld ignorieren

Ein niedriges Hausgeld ist nicht automatisch besser.

Fehler 3: Rücklage nicht prüfen

Eine geringe Rücklage kann bei anstehenden Sanierungen problematisch werden.

Fehler 4: WEG-Unterlagen nicht lesen

Protokolle und Beschlüsse können wichtige Informationen enthalten.

Fehler 5: Nur die Bruttorendite berechnen

Für Kapitalanleger sollten auch laufende Kosten, Kaufnebenkosten und Finanzierung betrachtet werden.

Fehler 6: Emotionale Kaufentscheidung

Eine schöne Wohnung sollte trotzdem wirtschaftlich und technisch geprüft werden.

Checkliste: Wohnung kaufen

Finanzen

• Kaufpreis geprüft
• Eigenkapital ermittelt
• Finanzierung kalkuliert
• Kaufnebenkosten berücksichtigt
• monatliche Belastung berechnet
• finanzielle Reserve eingeplant

Wohnung

• Lage geprüft
• Grundriss geprüft
• Wohnfläche nachvollzogen
• Zustand geprüft
• Fenster geprüft
• Heizung geprüft
• Bad und Küche geprüft
• Balkon/Terrasse geprüft

Gebäude und WEG

• Hausgeld geprüft
• Instandhaltungsrücklage geprüft
• Wirtschaftsplan geprüft
• Jahresabrechnungen geprüft
• Eigentümerversammlungsprotokolle geprüft
• geplante Sanierungen geprüft
• mögliche Sonderumlagen geprüft

Rechtliche Unterlagen

• Grundbuch geprüft
• Teilungserklärung geprüft
• Gemeinschaftsordnung geprüft
• Stellplatzregelung geprüft
• Kellerzuordnung geprüft

Fazit: Eine Wohnung zu kaufen braucht mehr als einen guten Kaufpreis

Eine Eigentumswohnung kann eine attraktive Möglichkeit sein, selbst genutztes Wohneigentum zu erwerben oder eine Immobilie als Kapitalanlage aufzubauen.

Entscheidend ist jedoch nicht allein der Kaufpreis.

Beim Wohnungskauf sollten Sie die Kaufnebenkosten, Finanzierung, Lage, Zustand der Wohnung, Zustand des Gebäudes und wirtschaftliche Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinsam betrachten.

Besonders wichtig sind die WEG-Unterlagen. Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, geplante Sanierungen und mögliche Sonderumlagen können einen erheblichen Einfluss auf die tatsächlichen Kosten haben.

Wer die Wohnung als Kapitalanlage kaufen möchte, sollte zusätzlich die zu erwartenden Mieteinnahmen und sämtliche relevanten Kosten betrachten. Die Bruttomietrendite eignet sich als erster Anhaltspunkt, ersetzt aber keine vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnung.

Am Ende sollte nicht die Wohnung mit dem schönsten Exposé gewinnen, sondern die Immobilie, die finanziell, technisch und persönlich langfristig überzeugt.

Häufig gestellte Fragen zum Wohnungskauf

Wie viel kostet eine Eigentumswohnung?

Der Preis hängt unter anderem von Lage, Wohnfläche, Baujahr, Zustand, Ausstattung und regionalem Immobilienmarkt ab. Zusätzlich zum Kaufpreis müssen Käufer die Kaufnebenkosten berücksichtigen.

Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Eigentumswohnung?

Das hängt von der Finanzierung und persönlichen Situation ab. Grundsätzlich kann mehr Eigenkapital den Kreditbedarf reduzieren. Eine finanzielle Reserve sollte trotzdem erhalten bleiben.

Was ist beim Kauf einer Eigentumswohnung besonders wichtig?

Neben der Wohnung selbst sollten insbesondere Gebäudezustand, Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, WEG-Unterlagen, geplante Sanierungen und mögliche Sonderumlagen geprüft werden.

Was ist eine gute Rendite für eine Eigentumswohnung?

Eine pauschale Rendite lässt sich nicht festlegen. Entscheidend sind unter anderem Lage, Kaufpreis, Miete, Kosten, Finanzierung, Zustand und Risiko der Immobilie.

Was ist Hausgeld?

Hausgeld sind regelmäßige Zahlungen der Wohnungseigentümer für laufende Kosten und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Je nach Gebäude können darin unterschiedliche Leistungen und Rücklagen enthalten sein.

Was ist eine Sonderumlage?

Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlung der Wohnungseigentümer, wenn für bestimmte Maßnahmen nicht genügend finanzielle Mittel vorhanden sind.

Sollte man die Protokolle der Eigentümerversammlungen lesen?

Ja. Die Protokolle können wichtige Hinweise auf geplante Sanierungen, Streitigkeiten, Sonderumlagen oder andere Themen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft enthalten.

Ist eine Eigentumswohnung eine gute Kapitalanlage?

Das hängt von der konkreten Immobilie und ihrer Wirtschaftlichkeit ab. Kaufpreis, Mieteinnahmen, laufende Kosten, Finanzierung, Lage und zukünftige Entwicklung sollten gemeinsam betrachtet werden.