Immobilienrechner: Rate, Tilgung und Restschuld
Rechne deine Baufinanzierung durch: Wie hoch ist die Monatsrate, was bleibt nach der Zinsbindung offen und wann ist die Immobilie abbezahlt – auch mit jährlicher Sondertilgung.
Tilgungsplan nach Jahren (29 Jahre)
| Jahr | Zinsen | Tilgung | Restschuld |
|---|---|---|---|
| 1 | 10.700 € | 6.100 € | 293.900 € |
| 2 | 10.477 € | 6.323 € | 287.577 € |
| 3 | 10.245 € | 6.555 € | 281.022 € |
| 4 | 10.005 € | 6.795 € | 274.227 € |
| 5 | 9.757 € | 7.043 € | 267.184 € |
| 6 | 9.499 € | 7.301 € | 259.883 € |
| 7 | 9.232 € | 7.568 € | 252.315 € |
| 8 | 8.955 € | 7.845 € | 244.470 € |
| 9 | 8.668 € | 8.132 € | 236.337 € |
| 10 | 8.370 € | 8.430 € | 227.907 € |
| 11 | 8.061 € | 8.739 € | 219.169 € |
| 12 | 7.742 € | 9.058 € | 210.110 € |
| 13 | 7.410 € | 9.390 € | 200.720 € |
| 14 | 7.066 € | 9.734 € | 190.987 € |
| 15 | 6.710 € | 10.090 € | 180.897 € |
| 16 | 6.341 € | 10.459 € | 170.437 € |
| 17 | 5.958 € | 10.842 € | 159.595 € |
| 18 | 5.561 € | 11.239 € | 148.357 € |
| 19 | 5.150 € | 11.650 € | 136.707 € |
| 20 | 4.723 € | 12.077 € | 124.630 € |
| 21 | 4.281 € | 12.519 € | 112.111 € |
| 22 | 3.823 € | 12.977 € | 99.135 € |
| 23 | 3.348 € | 13.452 € | 85.683 € |
| 24 | 2.856 € | 13.944 € | 71.739 € |
| 25 | 2.346 € | 14.454 € | 57.285 € |
| 26 | 1.817 € | 14.983 € | 42.301 € |
| 27 | 1.268 € | 15.532 € | 26.770 € |
| 28 | 700 € | 16.100 € | 10.669 € |
| 29 | 140 € | 10.669 € | 0 € |
Was der Immobilienrechner berechnet
Bei der Baufinanzierung wird die Rate meist über Sollzins plus anfängliche Tilgung festgelegt: Rate pro Jahr = Darlehen × (Zins + Tilgung). Die Monatsrate bleibt konstant, der Tilgungsanteil wächst mit jeder Zahlung. Der Rechner zeigt dir, wie viel nach der Zinsbindung noch offen ist und wie lange die vollständige Rückzahlung dauert, wenn der Zins gleich bliebe.
Restschuld und Anschlussfinanzierung
Nach Ablauf der Zinsbindung brauchst du für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung. Steigen die Zinsen bis dahin, steigt auch die Rate. Eine höhere Tilgung oder regelmäßige Sondertilgungen senken dieses Risiko spürbar.
Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
Banken erwarten meist, dass mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Mehr dazu im Ratgeber Eigenkapital beim Immobilienkauf: Wie viel braucht man wirklich?
Häufige Fragen
Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?
Viele Banken empfehlen mindestens 2 % anfängliche Tilgung. Bei niedriger Tilgung dauert die Rückzahlung sehr lange und die Restschuld nach der Zinsbindung bleibt hoch. Mit 3 % oder mehr bist du deutlich schneller schuldenfrei.
Was ist die Restschuld nach der Zinsbindung?
Das ist der Betrag, der am Ende der vereinbarten Zinsbindung noch offen ist. Für ihn brauchst du eine Anschlussfinanzierung – zu dann gültigen Zinsen. Je höher die Restschuld, desto größer das Zinsänderungsrisiko.
Lohnen sich Sondertilgungen?
Sondertilgungen senken die Restschuld direkt und damit alle künftigen Zinsen. Viele Darlehensverträge erlauben 5 bis 10 % der Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei. Achte darauf, dass dein Vertrag diese Option enthält.
Wie unterscheidet sich der Immobilienrechner vom Deal-Analyzer?
Der Immobilienrechner betrachtet nur die Finanzierung. Der Deal-Analyzer bezieht zusätzlich Miete, Nebenkosten, Rücklagen und Wertentwicklung ein und bewertet, ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage trägt.
Unverbindliche Beispielrechnung ohne Gewähr. Kein Angebot und keine Finanzierungsberatung.