Eine Immobilie zu kaufen gehört für viele Menschen zu den größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Nur wenige Käufer können den gesamten Kaufpreis aus eigenen Ersparnissen bezahlen. In den meisten Fällen wird deshalb eine Immobilienfinanzierung benötigt.

Doch wie viel Eigenkapital ist sinnvoll? Wie hoch darf die monatliche Rate sein? Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es? Wie wirken sich Zinsen und Tilgung auf die Gesamtkosten aus? Und wie viel Immobilie kann man sich überhaupt leisten?

Eine gute Immobilienfinanzierung sollte nicht nur auf den aktuellen Monat ausgerichtet sein. Sie muss auch langfristig zum Einkommen, zum vorhandenen Eigenkapital und zur persönlichen finanziellen Situation passen.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie eine Immobilienfinanzierung funktioniert, welche Kosten entstehen, wie viel Eigenkapital sinnvoll sein kann und worauf Sie bei Zins, Tilgung und Kreditlaufzeit achten sollten.

Hinweis: Die konkreten Konditionen einer Immobilienfinanzierung hängen unter anderem von Einkommen, Eigenkapital, Immobilie, Kreditbetrag und persönlicher Bonität ab. Die folgenden Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Finanzierungsberatung.

1. Was ist eine Immobilienfinanzierung?

Bei einer Immobilienfinanzierung wird der Kaufpreis einer Immobilie ganz oder teilweise durch Fremdkapital finanziert.

Der Käufer bringt einen Teil des benötigten Geldes selbst auf und nimmt für den verbleibenden Betrag einen Kredit auf.

Ein vereinfachtes Beispiel:

Eine Wohnung kostet:

300.000 Euro

Der Käufer verfügt über:

80.000 Euro Eigenkapital

Dann müsste der verbleibende Finanzierungsbedarf grundsätzlich aus Fremdkapital gedeckt werden.

Dabei darf jedoch nicht vergessen werden, dass beim Immobilienkauf zusätzliche Kosten entstehen.

Dazu gehören beispielsweise:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchkosten
• gegebenenfalls Maklerkosten
• Renovierung
• Modernisierung
• weitere Kaufnebenkosten

Die tatsächliche Finanzierungssumme kann deshalb höher sein als der reine Kaufpreis.

2. Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Eine der wichtigsten Fragen vor dem Immobilienkauf lautet:

Wie hoch darf der Kaufpreis maximal sein?

Die Antwort hängt von mehreren Faktoren ab.

Dazu gehören:

• monatliches Nettoeinkommen
• vorhandenes Eigenkapital
• bestehende Kredite
• laufende Ausgaben
• gewünschte monatliche Rate
• Zinsniveau
• Tilgung
• Kaufnebenkosten
• finanzielle Rücklagen

Eine hohe Kreditrate kann zwar einen höheren Kaufpreis ermöglichen, gleichzeitig aber den finanziellen Spielraum im Alltag stark reduzieren.

Deshalb sollte die maximale Finanzierung nicht allein danach berechnet werden, welchen Kredit eine Bank theoretisch gewähren könnte.

Entscheidend ist:

Welche monatliche Belastung können Sie langfristig komfortabel tragen?

3. Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung

Eigenkapital spielt bei einer Immobilienfinanzierung eine wichtige Rolle.

Je mehr Eigenkapital eingesetzt wird, desto geringer ist grundsätzlich der benötigte Kredit.

Das kann verschiedene Vorteile haben.

Beispielsweise kann sich:

• die Kreditsumme reduzieren
• die monatliche Rate verringern
• die Zinsbelastung reduzieren
• die Finanzierung stabiler gestalten

Allerdings sollte nicht das gesamte vorhandene Vermögen in die Immobilie investiert werden.

Eine finanzielle Reserve kann beispielsweise für unerwartete Reparaturen, Einkommensausfälle oder andere größere Ausgaben wichtig sein.

4. Was zählt als Eigenkapital?

Eigenkapital muss nicht ausschließlich aus einem klassischen Sparkonto bestehen.

Je nach Finanzierungssituation können beispielsweise folgende Vermögenswerte relevant sein:

• Bankguthaben
• Tagesgeld
• Festgeld
• bestimmte Wertpapiere
• Bausparguthaben
• bereits vorhandenes Immobilienvermögen
• weitere liquide Vermögenswerte

Welche Vermögenswerte tatsächlich als Eigenkapital berücksichtigt werden und in welchem Umfang, hängt von der konkreten Finanzierung ab.

Wichtig ist außerdem, dass der Käufer die Herkunft der eingesetzten Mittel nachvollziehbar darstellen kann.

5. Kaufnebenkosten nicht vergessen

Ein häufiger Fehler bei der Immobilienfinanzierung besteht darin, nur den Kaufpreis zu betrachten.

Beim Kauf einer Immobilie entstehen zusätzliche Kosten.

Dazu gehören insbesondere:

Grunderwerbsteuer

Die Höhe hängt vom jeweiligen Bundesland ab.

Notarkosten

Der Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden.

Grundbuchkosten

Auch die Eintragung im Grundbuch verursacht Kosten.

Maklerkosten

Je nach Immobilienkauf kann eine Maklerprovision entstehen.

Weitere Kosten

Zusätzlich können beispielsweise Renovierung, Umzug, Küche oder Stellplatz entstehen.

Diese Kosten müssen bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden.

6. Eigenkapital und Kaufnebenkosten

Für Käufer ist eine wichtige Frage:

Soll das Eigenkapital auch für die Kaufnebenkosten eingesetzt werden?

Das hängt von der individuellen Finanzierung ab.

Grundsätzlich kann es sinnvoll sein, zumindest einen Teil der Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen zu können.

Je weniger zusätzliche Kosten über den Kredit finanziert werden müssen, desto geringer kann der Fremdkapitalbedarf ausfallen.

Eine Finanzierung, bei der auch ein großer Teil der Kaufnebenkosten über Kredit bezahlt wird, kann dagegen eine höhere finanzielle Belastung bedeuten.

7. Was bedeutet Vollfinanzierung?

Bei einer Vollfinanzierung wird ein sehr hoher Anteil des Kaufpreises über Fremdkapital finanziert.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann sogar eine Finanzierung ohne nennenswertes Eigenkapital möglich sein.

Das kann beispielsweise für Käufer interessant sein, die über ein hohes und stabiles Einkommen verfügen, aber nur wenig liquide Ersparnisse besitzen.

Allerdings kann eine Finanzierung mit sehr hohem Fremdkapitalanteil höhere Risiken mit sich bringen.

Dazu gehören beispielsweise:

• höhere Kreditsumme
• höhere monatliche Belastung
• höhere Zinskosten
• geringerer finanzieller Puffer
• höhere Abhängigkeit von der Immobilienwertentwicklung

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital sollte deshalb besonders sorgfältig kalkuliert werden.

8. Zinsen bei der Immobilienfinanzierung

Der Zinssatz bestimmt maßgeblich die Kosten eines Immobilienkredits.

Je höher der Zinssatz, desto höher ist grundsätzlich die Zinsbelastung.

Eine kleine Veränderung des Zinssatzes kann bei einer großen Kreditsumme erhebliche Auswirkungen haben.

Deshalb sollten Käufer nicht nur auf den angebotenen Zinssatz schauen.

Wichtig sind unter anderem:

• Sollzins
• effektiver Jahreszins
• Zinsbindungsdauer
• Tilgung
• Sondertilgungsmöglichkeiten
• Restschuld
• mögliche Anschlussfinanzierung

Die verschiedenen Finanzierungsangebote sollten möglichst auf einer vergleichbaren Grundlage betrachtet werden.

9. Sollzins und effektiver Jahreszins

Beim Vergleich von Krediten können unterschiedliche Zinssätze genannt werden.

Der Sollzins beschreibt den vereinbarten Zinssatz für das Darlehen.

Der effektive Jahreszins berücksichtigt weitere relevante Kostenbestandteile und eignet sich deshalb häufig besser für einen Vergleich verschiedener Kreditangebote.

Bei einem Kreditvergleich sollte trotzdem nicht ausschließlich der effektive Jahreszins betrachtet werden.

Auch Vertragsbedingungen können einen erheblichen Unterschied machen.

10. Was bedeutet Tilgung?

Die Tilgung bezeichnet den Teil der Kreditrate, mit dem die eigentliche Darlehensschuld zurückgezahlt wird.

Eine Kreditrate setzt sich vereinfacht aus zwei Bestandteilen zusammen:

Zinsen + Tilgung = monatliche Rate

Beispiel:

Ein Darlehen beträgt:

300.000 Euro

Der Sollzins beträgt:

4 %

Die anfängliche Tilgung beträgt:

2 %

Dann ergibt sich eine vereinfachte anfängliche Jahresbelastung von:

6 % von 300.000 Euro = 18.000 Euro

Auf zwölf Monate verteilt:

18.000 ÷ 12 = 1.500 Euro

Die anfängliche monatliche Rate würde in diesem vereinfachten Beispiel also etwa 1.500 Euro betragen.

Mit fortschreitender Tilgung verändert sich der Zinsanteil.

11. Warum die Tilgung so wichtig ist

Eine höhere Tilgung bedeutet grundsätzlich, dass die Kreditschuld schneller reduziert wird.

Das kann langfristig die Zinskosten senken und die Restschuld am Ende der Zinsbindung reduzieren.

Eine höhere Tilgung führt allerdings zunächst zu einer höheren monatlichen Rate.

Deshalb muss zwischen:

schneller Schuldenabbau

und

monatlicher finanzieller Belastung

abgewogen werden.

Die passende Tilgung hängt von Einkommen, Eigenkapital, Alter, finanziellen Zielen und Risikobereitschaft ab.

12. Zinsbindung: Wie lange sollte der Zinssatz festgeschrieben sein?

Bei einer Immobilienfinanzierung kann der Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben werden.

Mögliche Zinsbindungszeiten können beispielsweise 5, 10, 15 oder mehr Jahre betragen.

Eine längere Zinsbindung kann mehr Planungssicherheit bieten.

Dafür kann der vereinbarte Zinssatz möglicherweise höher sein als bei einer kürzeren Bindung.

Eine kürzere Zinsbindung kann dagegen zunächst günstigere Konditionen bieten, führt aber zu einem höheren Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Bindung.

Die passende Zinsbindung hängt deshalb von der persönlichen Situation und den jeweiligen Marktbedingungen ab.

13. Anschlussfinanzierung

Wenn ein Immobilienkredit nach Ablauf der Zinsbindung noch nicht vollständig zurückgezahlt ist, benötigt der Kreditnehmer normalerweise eine Anschlussfinanzierung.

Dann wird für die verbleibende Restschuld eine neue Finanzierung vereinbart.

Das kann problematisch werden, wenn die Zinsen inzwischen deutlich gestiegen sind.

Deshalb sollte bereits bei Abschluss der ersten Finanzierung betrachtet werden:

Wie hoch könnte die Restschuld am Ende der Zinsbindung sein?

Je niedriger die Restschuld, desto geringer ist grundsätzlich das Risiko einer hohen Anschlussfinanzierung.

14. Restschuld berechnen

Die Restschuld ist der Betrag, der nach einem bestimmten Zeitraum noch vom ursprünglichen Kredit übrig ist.

Sie hängt unter anderem ab von:

• Kreditsumme
• Zinssatz
• Tilgung
• Laufzeit
• Sondertilgungen

Eine hohe Anfangstilgung kann dazu beitragen, die Restschuld schneller zu reduzieren.

Gerade bei langen Finanzierungen sollte die Entwicklung der Restschuld regelmäßig betrachtet werden.

15. Sondertilgung

Viele Immobilienkredite bieten die Möglichkeit von Sondertilgungen.

Dabei kann zusätzlich zur regulären Rate ein weiterer Betrag zurückgezahlt werden.

Beispielsweise könnte im Vertrag eine jährliche Sondertilgung von einem bestimmten Prozentsatz der ursprünglichen Kreditsumme vereinbart sein.

Sondertilgungen können interessant sein, wenn beispielsweise:

• ein Bonus ausgezahlt wird
• eine Erbschaft erhalten wird
• zusätzliches Einkommen entsteht
• andere Rücklagen vorhanden sind

Durch eine schnellere Rückzahlung kann sich die Restschuld reduzieren.

Ob Sondertilgungen sinnvoll sind, hängt jedoch von der individuellen finanziellen Situation und den Vertragsbedingungen ab.

16. Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist eine häufig verwendete Form der Immobilienfinanzierung.

Dabei bleibt die Rate während der vereinbarten Zinsbindung grundsätzlich konstant, sofern keine besonderen Veränderungen vereinbart wurden.

Innerhalb der Rate verändert sich jedoch das Verhältnis von Zins und Tilgung.

Mit sinkender Restschuld reduziert sich der Zinsanteil.

Dadurch steigt bei gleichbleibender Rate der Tilgungsanteil.

Dieses Prinzip macht Annuitätendarlehen vergleichsweise einfach planbar.

17. Monatliche Rate richtig berechnen

Die monatliche Kreditrate sollte nicht isoliert betrachtet werden.

Bei einer selbst genutzten Immobilie kommen beispielsweise weitere Kosten hinzu:

• Hausgeld bei Eigentumswohnungen
• Instandhaltung
• Versicherungen
• Grundsteuer
• Energie
• Wasser
• Rücklagen
• sonstige Betriebskosten

Bei einem Haus können zusätzlich größere Instandhaltungskosten entstehen.

Eine monatliche Kreditrate von beispielsweise 1.500 Euro bedeutet deshalb nicht automatisch, dass die Immobilie monatlich nur 1.500 Euro kostet.

18. Immobilienfinanzierung für eine Eigentumswohnung

Bei einer Eigentumswohnung sollte zusätzlich das Hausgeld berücksichtigt werden.

Das Hausgeld kann unter anderem Kosten für:

• Hausverwaltung
• Gebäudereinigung
• Versicherungen
• Gemeinschaftsstrom
• Gartenpflege
• Aufzug
• Instandhaltungsrücklage

enthalten.

Für Käufer ist deshalb wichtig zu prüfen, welcher Anteil des Hausgeldes tatsächlich auf laufende Kosten entfällt und welcher Teil der Rücklagenbildung dient.

Auch mögliche Sonderumlagen sollten berücksichtigt werden.

19. Immobilienfinanzierung für ein Haus

Bei einem Haus tragen Eigentümer viele Kosten direkt selbst.

Dazu gehören beispielsweise:

• Dach
• Fassade
• Heizung
• Fenster
• Leitungen
• Außenanlagen
• Grundstück
• Versicherungen

Deshalb sollte zusätzlich zur Kreditrate eine angemessene Rücklage für Instandhaltung eingeplant werden.

Ein Haus mit niedriger monatlicher Kreditrate kann langfristig trotzdem hohe Kosten verursachen, wenn größere Reparaturen anstehen.

20. Finanzierung einer Kapitalanlage

Bei einer vermieteten Immobilie verändert sich die Betrachtung.

Hier stehen den Ausgaben potenzielle Mieteinnahmen gegenüber.

Eine einfache Betrachtung könnte beispielsweise so aussehen:

Mieteinnahmen

minus

• Finanzierungskosten
• nicht umlagefähige Kosten
• Instandhaltung
• Verwaltung
• Leerstand
• sonstige Kosten

=

Cashflow

Ein positiver Cashflow bedeutet, dass nach den berücksichtigten Kosten ein Überschuss verbleibt.

Ein negativer Cashflow bedeutet, dass der Eigentümer monatlich Geld zuschießen muss.

Das muss nicht automatisch bedeuten, dass die Immobilie schlecht ist. Allerdings sollte der notwendige Eigenbeitrag bewusst eingeplant werden.

21. Bruttorendite bei der Immobilienfinanzierung

Für Kapitalanleger ist die Bruttomietrendite eine erste Kennzahl.

Sie wird vereinfacht berechnet:

Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Beispiel:

Kaufpreis:

300.000 Euro

Monatliche Kaltmiete:

1.200 Euro

Jahreskaltmiete:

14.400 Euro

Bruttomietrendite:

14.400 ÷ 300.000 × 100 = 4,8 %

Die Finanzierung wird bei dieser einfachen Rechnung noch nicht berücksichtigt.

Für eine Investitionsentscheidung sollte deshalb eine umfassendere Kalkulation erfolgen.

22. Immobilienfinanzierung und Cashflow

Gerade bei vermieteten Immobilien sollte der Cashflow betrachtet werden.

Beispiel:

Mieteinnahmen:

1.200 Euro

Laufende nicht umlagefähige Kosten und Rücklagen:

200 Euro

Kreditrate:

1.000 Euro

Vereinfachter monatlicher Cashflow:

1.200 – 200 – 1.000 = 0 Euro

In diesem vereinfachten Beispiel wäre der Cashflow ausgeglichen.

Allerdings können Steuern, Leerstand, größere Reparaturen und weitere Faktoren das tatsächliche Ergebnis verändern.

23. Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht.

Die optimale Eigenkapitalquote hängt unter anderem ab von:

• Einkommen
• Vermögen
• Immobilienpreis
• Zinsniveau
• persönlicher Risikobereitschaft
• gewünschter monatlicher Rate
• Anlageziel

Grundsätzlich kann mehr Eigenkapital die Finanzierung stabiler machen.

Gleichzeitig sollte nicht das gesamte Vermögen in einer einzigen Immobilie gebunden werden.

Gerade bei Kapitalanlegern kann es sinnvoll sein, einen Teil des Vermögens liquide zu halten.

24. Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Finanzierung ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital kann grundsätzlich möglich sein.

Sie ist jedoch häufig anspruchsvoller und kann mit höheren Finanzierungskosten und Risiken verbunden sein.

Die Bank betrachtet beispielsweise:

• Einkommen
• Arbeitsplatzsicherheit
• bestehende Verbindlichkeiten
• Bonität
• Immobilienwert
• Beleihung
• monatliche Belastung

Je höher der Finanzierungsanteil ist, desto wichtiger wird eine stabile finanzielle Ausgangssituation.

25. Was Banken bei einer Immobilienfinanzierung prüfen

Vor der Kreditvergabe prüfen Banken typischerweise die finanzielle Situation des Kreditnehmers.

Dazu können unter anderem gehören:

• Einkommen
• Beschäftigungsverhältnis
• laufende Ausgaben
• bestehende Kredite
• Eigenkapital
• Bonität
• Wert der Immobilie
• monatliche Belastbarkeit

Auch die Immobilie selbst spielt eine Rolle.

Eine Immobilie mit guter Lage und nachvollziehbarem Marktwert kann aus Sicht der Bank anders bewertet werden als ein Objekt mit schwer einschätzbarem Wert.

26. Haushaltsrechnung vor dem Immobilienkauf

Eine Haushaltsrechnung hilft dabei, die maximale finanzielle Belastung einzuschätzen.

Listen Sie zunächst Ihre monatlichen Einnahmen auf.

Beispielsweise:

• Gehalt
• weitere regelmäßige Einnahmen
• Mieteinnahmen

Anschließend werden die Ausgaben berücksichtigt:

• Lebenshaltung
• Versicherungen
• Mobilität
• bestehende Kredite
• Freizeit
• Abonnements
• sonstige Verpflichtungen

Danach sollte ein Puffer für unerwartete Ausgaben und Rücklagen eingeplant werden.

Der verbleibende Betrag zeigt, welche monatliche Belastung grundsätzlich tragbar sein könnte.

27. Notgroschen trotz Immobilienfinanzierung

Auch nach dem Kauf einer Immobilie sollten finanzielle Rücklagen vorhanden sein.

Eine Immobilie kann unerwartete Kosten verursachen.

Beispiele:

• defekte Heizung
• Reparaturen
• Wasserschäden
• technische Probleme
• Sonderumlagen
• unerwartete persönliche Ausgaben

Wer nach dem Kauf praktisch kein frei verfügbares Geld mehr besitzt, kann bei solchen Situationen schnell unter finanziellen Druck geraten.

Deshalb sollte die Finanzierung nicht auf Kante kalkuliert werden.

28. Welche Laufzeit ist sinnvoll?

Die Gesamtlaufzeit eines Immobilienkredits kann viele Jahre oder sogar Jahrzehnte betragen.

Eine lange Laufzeit bedeutet nicht automatisch eine schlechte Finanzierung.

Entscheidend ist, wie sich:

• Rate
• Zinskosten
• Tilgung
• Restschuld

entwickeln.

Eine niedrige Rate kann angenehm sein, führt aber bei niedriger Tilgung möglicherweise zu einer hohen Restschuld.

Eine höhere Tilgung kann die Gesamtlaufzeit verkürzen, erhöht jedoch die monatliche Belastung.

29. Was passiert bei steigenden Zinsen?

Besonders relevant ist das Thema bei Finanzierungen mit auslaufender Zinsbindung.

Wenn das allgemeine Zinsniveau steigt, kann die Anschlussfinanzierung teurer werden.

Beispiel:

Eine hohe Restschuld trifft auf einen deutlich höheren Zinssatz.

Dadurch kann die monatliche Belastung erheblich steigen.

Eine ausreichende Tilgung während der ersten Finanzierungsphase kann dieses Risiko reduzieren.

30. Immobilienfinanzierung vergleichen

Vor der Entscheidung sollten mehrere Finanzierungsangebote verglichen werden.

Dabei sollten nicht nur Zinssätze verglichen werden.

Achten Sie auch auf:

• effektiven Jahreszins
• Zinsbindung
• anfängliche Tilgung
• Sondertilgung
• Tilgungssatzwechsel
• Bereitstellungszinsen
• mögliche Gebühren
• Restschuld
• Bedingungen der Anschlussfinanzierung

Ein scheinbar günstiger Kredit kann durch ungünstige Vertragsbedingungen langfristig weniger attraktiv sein.

31. Typische Fehler bei der Immobilienfinanzierung

Fehler 1: Maximale Kreditsumme statt komfortabler Rate

Nur weil eine Bank einen bestimmten Kredit genehmigt, muss er nicht zur eigenen Lebenssituation passen.

Fehler 2: Kaufnebenkosten vergessen

Der Kaufpreis ist nicht der gesamte Kapitalbedarf.

Fehler 3: Kein finanzieller Puffer

Nach dem Kauf sollte noch ausreichend Liquidität vorhanden sein.

Fehler 4: Tilgung zu niedrig wählen

Eine geringe Tilgung kann zu einer hohen Restschuld führen.

Fehler 5: Nur den Zinssatz vergleichen

Auch Vertragsbedingungen und Flexibilität sind wichtig.

Fehler 6: Anschlussfinanzierung ignorieren

Die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung sollte bekannt sein.

Fehler 7: Renovierungskosten unterschätzen

Besonders bei älteren Immobilien können Modernisierungen teuer werden.

Fehler 8: Bei Kapitalanlagen nur die Miete betrachten

Rendite und Cashflow sollten auf Basis aller relevanten Kosten berechnet werden.

32. Immobilienfinanzierung mit einem Rechner planen

Eine Finanzierung lässt sich deutlich besser beurteilen, wenn verschiedene Szenarien berechnet werden.

Interessant sind beispielsweise:

• Kaufpreis
• Eigenkapital
• Kreditsumme
• Zinssatz
• Tilgung
• monatliche Rate
• Zinsbindung
• Restschuld
• Sondertilgungen

Mit einem Zins- und Tilgungsrechner können verschiedene Finanzierungsvarianten miteinander verglichen werden.

Gerade bei größeren Kreditsummen können bereits kleine Änderungen bei Zinssatz oder Tilgung einen deutlichen Unterschied bei der langfristigen Entwicklung machen.

Auch bei einer Kapitalanlage sollte die Finanzierung gemeinsam mit Mieteinnahmen und laufenden Kosten betrachtet werden.

Checkliste: Immobilienfinanzierung

Vor dem Kauf

• Einkommen geprüft
• monatliche Ausgaben ermittelt
• Eigenkapital berechnet
• finanzielle Reserve eingeplant
• Kaufpreis festgelegt
• Kaufnebenkosten berechnet
• maximale monatliche Rate bestimmt

Finanzierung

• Kreditsumme berechnet
• Zinssatz verglichen
• effektiven Jahreszins geprüft
• anfängliche Tilgung festgelegt
• Zinsbindung geprüft
• Sondertilgungsmöglichkeit geprüft
• Restschuld berechnet
• Anschlussfinanzierung berücksichtigt

Immobilie

• Zustand geprüft
• Sanierungsbedarf kalkuliert
• laufende Kosten berechnet
• bei Eigentumswohnungen Hausgeld geprüft
• Rücklagen berücksichtigt
• mögliche Sonderumlagen geprüft

Bei Kapitalanlage

• Kaltmiete realistisch eingeschätzt
• Bruttorendite berechnet
• laufende Kosten berücksichtigt
• Cashflow berechnet
• Leerstandsrisiko berücksichtigt
• Finanzierungskosten berücksichtigt

Fazit: Eine gute Immobilienfinanzierung muss langfristig funktionieren

Eine Immobilienfinanzierung sollte nicht danach ausgewählt werden, wie viel Kredit eine Bank maximal bereitstellt.

Entscheidend ist, welche monatliche Belastung dauerhaft zur eigenen finanziellen Situation passt.

Eigenkapital kann den Finanzierungsbedarf reduzieren, sollte aber nicht dazu führen, dass nach dem Kauf keine finanzielle Reserve mehr vorhanden ist.

Bei der Planung müssen außerdem die Kaufnebenkosten berücksichtigt werden. Zins, Tilgung, Zinsbindung und Restschuld bestimmen gemeinsam, wie sich der Kredit langfristig entwickelt.

Besonders wichtig ist der Blick auf die Zeit nach Ablauf der ersten Zinsbindung. Eine hohe Restschuld kann bei höheren Zinsen zu einer erheblichen zusätzlichen Belastung führen.

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, sollte zusätzlich Mieteinnahmen, laufende Kosten, Rendite und Cashflow analysieren.

Die beste Immobilienfinanzierung ist nicht unbedingt die mit der niedrigsten Rate oder dem niedrigsten Zinssatz. Sie ist die Finanzierung, die zur Immobilie, zum Einkommen, zum Eigenkapital und zur langfristigen finanziellen Planung passt.

Häufig gestellte Fragen zur Immobilienfinanzierung

Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Immobilienfinanzierung?

Das hängt von der persönlichen Situation und dem jeweiligen Finanzierungsangebot ab. Grundsätzlich kann mehr Eigenkapital den Kreditbedarf und damit die Finanzierungskosten reduzieren.

Wie hoch darf die monatliche Rate sein?

Die Rate sollte so gewählt werden, dass nach allen laufenden Kosten noch ausreichend finanzieller Spielraum für Rücklagen und unerwartete Ausgaben vorhanden ist.

Was ist die Tilgung?

Die Tilgung ist der Teil der Kreditrate, mit dem die eigentliche Darlehensschuld zurückgezahlt wird. Eine höhere Tilgung reduziert die Restschuld grundsätzlich schneller.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen ist eine häufig verwendete Form der Immobilienfinanzierung. Die Rate bleibt während der vereinbarten Zinsbindung grundsätzlich konstant, während sich innerhalb der Rate der Anteil von Zinsen und Tilgung verändert.

Wie lange sollte die Zinsbindung sein?

Das hängt von der persönlichen Situation, dem Zinsniveau und der gewünschten Planungssicherheit ab. Eine längere Zinsbindung kann mehr Sicherheit bieten, während eine kürzere Bindung andere Konditionen ermöglichen kann.

Was passiert nach der Zinsbindung?

Wenn der Kredit noch nicht vollständig zurückgezahlt ist, muss für die verbleibende Restschuld normalerweise eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden.

Kann man eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren?

Unter bestimmten Voraussetzungen können Immobilienfinanzierungen mit sehr wenig Eigenkapital möglich sein. Sie können jedoch höhere Anforderungen und Risiken mit sich bringen.

Was sind Kaufnebenkosten?

Zu den Kaufnebenkosten können unter anderem Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und gegebenenfalls Maklerkosten gehören.

Was ist bei einer Immobilienfinanzierung als Kapitalanlage wichtig?

Neben dem Kredit sollten insbesondere Kaufpreis, Mieteinnahmen, laufende Kosten, Instandhaltung, Leerstand, Rendite und Cashflow betrachtet werden.

Wie kann man eine Immobilienfinanzierung berechnen?

Für eine erste Planung können Kaufpreis, Eigenkapital, Kreditsumme, Zinssatz und Tilgung berechnet werden. Ein Zins- und Tilgungsrechner kann dabei helfen, verschiedene Finanzierungsvarianten zu vergleichen.