Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens.

Nur wenige Käufer können ein Haus oder eine Wohnung vollständig aus eigenen Mitteln bezahlen. In den meisten Fällen wird deshalb ein Immobilienkredit benötigt.

Doch wie funktioniert eine Immobilienfinanzierung eigentlich?

Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll? Welche Rolle spielen Zinsen und Tilgung? Wie hoch darf die monatliche Rate sein? Und wie viel Immobilie kann man sich überhaupt leisten?

Diese Fragen sollten möglichst vor der Immobiliensuche geklärt werden.

Denn ein attraktives Haus oder eine schöne Wohnung bringt wenig, wenn die Finanzierung langfristig nicht zum eigenen Budget passt.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie eine Immobilienfinanzierung funktioniert, welche Kosten beim Kauf entstehen, wie Sie Ihre maximale Kaufpreisspanne bestimmen und worauf Sie bei Zinsen, Tilgung und Eigenkapital achten sollten.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanzierungsberatung.

Was ist eine Immobilienfinanzierung?

Unter einer Immobilienfinanzierung versteht man die Finanzierung des Kaufs oder Baus einer Immobilie.

In vielen Fällen setzt sich die Finanzierung aus mehreren Bestandteilen zusammen:

Eigenkapital
Immobilienkredit
Kaufnebenkosten
gegebenenfalls Fördermitteln

Der Immobilienkredit wird in der Regel über viele Jahre zurückgezahlt.

Dabei entstehen für den Kreditnehmer zwei wesentliche Kosten:

Zinsen und Tilgung.

Die Zinsen sind die Kosten für das geliehene Geld.

Die Tilgung reduziert dagegen die verbleibende Kreditschuld.

Wie funktioniert eine Immobilienfinanzierung?

Vereinfacht funktioniert eine Immobilienfinanzierung so:

Sie bestimmen Ihr verfügbares Eigenkapital.
Sie ermitteln den maximal finanzierbaren Kaufpreis.
Sie berücksichtigen die Kaufnebenkosten.
Sie vergleichen verschiedene Kreditangebote.
Sie wählen Zinssatz und Tilgung.
Die Bank stellt den Kredit bereit.
Sie zahlen den Kredit über die vereinbarte Laufzeit zurück.

Dabei sollte die Finanzierung nicht ausschließlich danach beurteilt werden, ob eine Bank einen bestimmten Kredit genehmigt.

Viel wichtiger ist die Frage:

Ist die Finanzierung auch langfristig für Sie tragbar?

Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Immobilie?

Eine pauschale Zahl gibt es nicht.

Grundsätzlich gilt jedoch:

Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer ist der notwendige Kredit.

Das kann die Finanzierung erleichtern.

Eigenkapital kann beispielsweise aus folgenden Quellen stammen:

Bankguthaben
Tagesgeld
Festgeld
Bausparguthaben
Wertpapieren
bereits vorhandenem Immobilienvermögen

Bei einer Finanzierung sollte allerdings nicht das gesamte verfügbare Vermögen eingesetzt werden.

Ein finanzieller Puffer für unerwartete Ausgaben kann sinnvoll sein.

Warum Eigenkapital wichtig ist

Nehmen wir zwei Käufer.

Käufer A

Eigenkapital: 50.000 Euro

Käufer B

Eigenkapital: 150.000 Euro

Beide möchten eine Immobilie für 400.000 Euro kaufen.

Käufer A muss einen deutlich höheren Kredit aufnehmen als Käufer B.

Dadurch können sich Unterschiede bei:

monatlicher Rate
Zinskosten
Beleihung
Finanzierungsspielraum

ergeben.

Mehr Eigenkapital kann deshalb die Finanzierung stabiler machen.

Kaufnebenkosten nicht vergessen

Ein häufiger Fehler bei der Immobilienfinanzierung ist, nur den Kaufpreis zu betrachten.

Beim Immobilienkauf entstehen zusätzlich verschiedene Nebenkosten.

Dazu gehören beispielsweise:

Grunderwerbsteuer
Notarkosten
Grundbuchkosten
Maklerkosten
gegebenenfalls weitere Gebühren

Je nach Situation können diese Kosten einen erheblichen Betrag ausmachen.

Ein Kaufpreis von beispielsweise 400.000 Euro bedeutet daher nicht automatisch, dass auch nur 400.000 Euro finanziert werden müssen.

Beispiel für Kaufnebenkosten

Angenommen, eine Immobilie kostet:

400.000 Euro

Zusätzlich entstehen beispielsweise:

40.000 Euro Kaufnebenkosten

Dann beträgt der gesamte Kapitalbedarf:

440.000 Euro

Wer 100.000 Euro Eigenkapital besitzt, muss in diesem vereinfachten Beispiel möglicherweise rund:

340.000 Euro

finanzieren.

Die genaue Finanzierung hängt natürlich von der individuellen Situation und den tatsächlichen Nebenkosten ab.

Was ist die monatliche Kreditrate?

Die monatliche Kreditrate setzt sich bei einem klassischen Annuitätendarlehen hauptsächlich aus:

Zinsen
Tilgung

zusammen.

Beispiel:

Kredit:

300.000 Euro

Sollzins:

3,5 %

Anfangstilgung:

2,0 %

Die anfängliche jährliche Belastung beträgt vereinfacht:

3,5 % + 2,0 % = 5,5 %

5,5 % von 300.000 Euro entsprechen:

16.500 Euro pro Jahr

Geteilt durch zwölf Monate ergibt das:

1.375 Euro pro Monat

Dabei handelt es sich um eine vereinfachte Beispielrechnung.

Die tatsächliche Entwicklung der Rate und Restschuld hängt vom konkreten Darlehensvertrag ab.

Zinsen und Tilgung einfach erklärt

Die beiden Begriffe sind für jede Immobilienfinanzierung besonders wichtig.

Zinsen

Die Zinsen sind die Kosten für das geliehene Kapital.

Je höher der Zinssatz und je höher die Restschuld, desto höher ist grundsätzlich die Zinsbelastung.

Tilgung

Mit der Tilgung wird der Kredit zurückgezahlt.

Eine höhere Tilgung reduziert die Restschuld schneller.

Dadurch können langfristig Zinskosten gespart werden.

Was bedeutet Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen ist eine typische Form der Immobilienfinanzierung.

Dabei bleibt die monatliche Rate während der vereinbarten Zinsbindung grundsätzlich gleich.

Innerhalb dieser Rate verändert sich jedoch das Verhältnis zwischen Zinsen und Tilgung.

Am Anfang entfällt ein größerer Anteil auf die Zinsen.

Mit sinkender Restschuld nimmt der Zinsanteil ab.

Gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil.

Warum die Tilgung so wichtig ist

Eine niedrige Tilgung kann die monatliche Rate reduzieren.

Dafür bleibt die Restschuld länger hoch.

Eine höhere Tilgung führt zu einer höheren monatlichen Belastung.

Dafür sinkt die Restschuld schneller.

Beispiel:

Ein Kredit über 300.000 Euro wird mit einer höheren Anfangstilgung zurückgezahlt.

Dadurch kann der Kredit schneller reduziert werden.

Das kann langfristig zu geringeren Zinskosten führen.

Welche Tilgung ist sinnvoll?

Eine allgemeingültige optimale Tilgung gibt es nicht.

Sie hängt unter anderem ab von:

Einkommen
Eigenkapital
Kreditsumme
Zinssatz
Alter
finanziellen Reserven
gewünschter Laufzeit

Wichtig ist, dass die Rate dauerhaft tragbar bleibt.

Eine sehr hohe Tilgung bringt wenig, wenn dadurch kaum noch finanzieller Spielraum für unerwartete Ausgaben vorhanden ist.

Wie hoch sollte die monatliche Rate sein?

Die monatliche Kreditrate sollte zum eigenen Einkommen und zu den laufenden Ausgaben passen.

Dabei sollte nicht nur das aktuelle Einkommen betrachtet werden.

Auch zukünftige Veränderungen können relevant sein.

Beispielsweise:

Familienplanung
berufliche Veränderungen
Elternzeit
mögliche Einkommensschwankungen
steigende Lebenshaltungskosten

Eine Finanzierung sollte daher nicht auf Kante kalkuliert werden.

Haushaltsrechnung vor dem Immobilienkauf

Eine einfache Haushaltsrechnung kann helfen.

Ermitteln Sie zunächst:

monatliches Nettoeinkommen

und ziehen Sie anschließend die regelmäßigen Ausgaben ab.

Dazu gehören beispielsweise:

Miete
Lebensmittel
Versicherungen
Mobilität
Strom
Internet
Freizeit
bestehende Kredite
Rücklagen

Der verbleibende Betrag zeigt, wie viel finanzieller Spielraum grundsätzlich vorhanden ist.

Dabei sollte zusätzlich eine Reserve eingeplant werden.

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Diese Frage sollte möglichst vor der Immobiliensuche beantwortet werden.

Eine einfache Rechnung ist:

Eigenkapital + maximal tragbarer Kredit = ungefährer Finanzierungsrahmen

Dabei dürfen die Kaufnebenkosten nicht vergessen werden.

Beispiel:

Eigenkapital:

100.000 Euro

Maximal tragbarer Kredit:

300.000 Euro

Finanzierungsrahmen:

400.000 Euro

Wenn zusätzlich 40.000 Euro Kaufnebenkosten anfallen, sollte der maximale Kaufpreis entsprechend niedriger angesetzt werden.

Warum der maximale Kredit nicht automatisch der richtige Kredit ist

Nur weil eine Bank einen bestimmten Kreditbetrag finanzieren würde, bedeutet das nicht, dass Sie diesen Betrag auch aufnehmen sollten.

Eine maximale Finanzierung kann zu einer hohen monatlichen Belastung führen.

Ein finanzieller Puffer kann wichtiger sein als der maximal mögliche Kaufpreis.

Deshalb sollte die persönliche Schmerzgrenze unter Umständen deutlich unter dem maximalen Kreditrahmen liegen.

Zinsbindung: Was bedeutet das?

Bei einer Immobilienfinanzierung wird häufig eine Zinsbindung vereinbart.

Während dieser Zeit bleibt der vereinbarte Zinssatz grundsätzlich fest.

Typische Zeiträume können beispielsweise sein:

5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre

Je länger die Zinsbindung, desto länger besteht Planungssicherheit.

Welche Variante sinnvoll ist, hängt von der persönlichen Situation und den jeweiligen Kreditkonditionen ab.

Was passiert nach der Zinsbindung?

Nach Ablauf der Zinsbindung kann noch eine Restschuld bestehen.

Diese muss weiter finanziert werden.

Dann wird häufig eine Anschlussfinanzierung benötigt.

Das bedeutet:

Der Kredit ist nach Ablauf der Zinsbindung nicht automatisch vollständig zurückgezahlt.

Deshalb sollte bereits bei der ursprünglichen Finanzierung auf die voraussichtliche Restschuld geachtet werden.

Das Zinsänderungsrisiko

Eine hohe Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung kann ein Risiko darstellen.

Angenommen, die Zinsen sind während der ersten Finanzierungsphase niedrig.

Nach zehn Jahren sind die Marktzinsen jedoch deutlich höher.

Dann kann die Anschlussfinanzierung teurer werden.

Eine höhere Tilgung kann dazu beitragen, die Restschuld bis dahin stärker zu reduzieren.

Sondertilgung

Viele Kreditverträge bieten die Möglichkeit von Sondertilgungen.

Dabei kann zusätzlich zur normalen Rate ein bestimmter Betrag zurückgezahlt werden.

Beispiel:

Die reguläre Tilgung läuft weiter.

Zusätzlich zahlt der Kreditnehmer einmal im Jahr:

5.000 Euro

auf den Kredit zurück.

Dadurch sinkt die Restschuld schneller.

Ob und in welcher Höhe Sondertilgungen möglich sind, hängt vom Kreditvertrag ab.

Immobilienfinanzierung mit wenig Eigenkapital

Eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital kann grundsätzlich möglich sein.

Sie kann allerdings mit höheren Anforderungen und Risiken verbunden sein.

Ein höherer Kreditanteil bedeutet beispielsweise:

höhere Kreditsumme
höhere monatliche Belastung
höhere Zinskosten
weniger finanzieller Puffer

Deshalb sollte eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital besonders sorgfältig kalkuliert werden.

Vollfinanzierung und 100-Prozent-Finanzierung

Bei einer Vollfinanzierung wird ein sehr großer Teil des Kaufpreises beziehungsweise des Kapitalbedarfs über Fremdkapital finanziert.

Bei einer sogenannten 100-Prozent-Finanzierung kann der Kaufpreis vollständig finanziert werden.

Werden zusätzlich die Kaufnebenkosten finanziert, spricht man häufig von einer Finanzierung über den gesamten Kapitalbedarf.

Solche Finanzierungen können deutlich höhere Anforderungen an Einkommen, Bonität und Objektqualität stellen.

Welche Rolle spielt die Bonität?

Die Bank prüft vor einer Immobilienfinanzierung unter anderem die finanzielle Situation des Kreditnehmers.

Dabei können beispielsweise relevant sein:

Einkommen
bestehende Kredite
Ausgaben
Eigenkapital
Beschäftigungssituation
Zahlungsfähigkeit
Kreditwürdigkeit

Auch die Immobilie selbst spielt eine Rolle.

Die Bank möchte einschätzen können, welchen Wert die Immobilie als Sicherheit besitzt.

Warum bewertet die Bank die Immobilie?

Die Immobilie dient bei einem klassischen Immobilienkredit häufig als Sicherheit.

Deshalb interessiert sich die Bank nicht nur für den Kaufpreis.

Sie möchte auch einschätzen, welchen Wert die Immobilie besitzt.

Wenn der Kaufpreis deutlich über dem von der Bank angenommenen Wert liegt, kann das die Finanzierung beeinflussen.

Unter Umständen ist dann mehr Eigenkapital erforderlich.

Immobilienfinanzierung und Beleihung

Die Beleihung beschreibt vereinfacht das Verhältnis zwischen Kredit und dem Wert der Immobilie.

Je höher der Kredit im Verhältnis zum Immobilienwert ist, desto höher kann das Finanzierungsrisiko für die Bank sein.

Ein hoher Eigenkapitalanteil kann deshalb die Finanzierung positiv beeinflussen.

Wie hoch sind die Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung?

Bei einem Immobilienkredit sollte nicht nur die monatliche Rate betrachtet werden.

Relevant sind unter anderem:

Zinsen
Tilgung
Kaufnebenkosten
Bereitstellungszinsen
mögliche Gebühren
Kosten der Anschlussfinanzierung

Außerdem entstehen bei einer Immobilie laufende Kosten.

Dazu gehören beispielsweise:

Instandhaltung
Versicherungen
Grundsteuer
Hausgeld bei Eigentumswohnungen
Verwaltung

Instandhaltungskosten einplanen

Eine Immobilie verursacht regelmäßig Kosten.

Bei einem Haus können beispielsweise irgendwann anfallen:

Dachsanierung
Heizungswechsel
Fenster
Fassade
Leitungen

Auch bei einer Eigentumswohnung können größere Ausgaben entstehen.

Deshalb sollten Eigentümer Rücklagen bilden.

Eine Finanzierung, bei der jeder Euro für die Kreditrate verwendet wird, kann problematisch werden, wenn plötzlich eine größere Reparatur notwendig ist.

Immobilienfinanzierung bei Kapitalanlagen

Bei einer vermieteten Immobilie kommt eine weitere Einnahmequelle hinzu:

die Miete.

Für Kapitalanleger ist deshalb nicht nur die Kreditrate wichtig.

Auch die erwartbaren Einnahmen müssen berücksichtigt werden.

Beispiel:

Kaltmiete:

1.200 Euro pro Monat

Jahreskaltmiete:

14.400 Euro

Diesen Einnahmen stehen beispielsweise gegenüber:

Finanzierung
Instandhaltung
Verwaltung
Leerstand
nicht umlagefähige Kosten

Erst nach einer vollständigen Betrachtung lässt sich beurteilen, ob die Immobilie einen positiven Cashflow erzielen kann.

Bruttomietrendite berechnen

Eine einfache Kennzahl ist die Bruttomietrendite.

Die Formel lautet:

Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Beispiel:

Kaufpreis:

300.000 Euro

Jahreskaltmiete:

15.000 Euro

Berechnung:

15.000 ÷ 300.000 × 100 = 5 %

Die Bruttomietrendite beträgt somit 5 Prozent.

Dabei werden allerdings zahlreiche Kosten noch nicht berücksichtigt.

Cashflow bei einer Immobilienfinanzierung

Der Cashflow zeigt vereinfacht, wie viel nach Einnahmen und Ausgaben übrig bleibt.

Bei einer vermieteten Immobilie können beispielsweise berücksichtigt werden:

Mieteinnahmen

minus

Finanzierungskosten

minus

laufende Kosten

minus

Rücklagen

Cashflow

Ein positiver Cashflow bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie eine gute Investition ist.

Auch Faktoren wie Wertentwicklung, Steuern und persönlicher Kapitaleinsatz können relevant sein.

Kaufpreis, Finanzierung und Rendite gemeinsam betrachten

Für Kapitalanleger sollte die Immobilienfinanzierung immer zusammen mit dem Kaufpreis und der Rendite betrachtet werden.

Beispiel:

Immobilie A

Kaufpreis: 300.000 Euro
Jahreskaltmiete: 15.000 Euro

Immobilie B

Kaufpreis: 350.000 Euro
Jahreskaltmiete: 21.000 Euro

Obwohl Immobilie B teurer ist, erzielt sie in diesem vereinfachten Beispiel eine höhere Bruttomietrendite.

Der Kaufpreis allein sagt daher wenig über die Qualität einer Kapitalanlage aus.

Immobilienfinanzierung und Kaufnebenkosten

Gerade bei Kapitalanlagen sollten die Kaufnebenkosten berücksichtigt werden.

Wenn eine Immobilie 300.000 Euro kostet und zusätzlich beispielsweise 30.000 Euro Nebenkosten entstehen, beträgt der gesamte Kapitalbedarf:

330.000 Euro

Die Rendite auf das tatsächlich eingesetzte Kapital kann dadurch niedriger ausfallen als die einfache Bruttomietrendite auf den Kaufpreis.

Wie vergleicht man verschiedene Finanzierungsangebote?

Bei einem Vergleich sollte nicht nur auf den Sollzins geschaut werden.

Interessant sind beispielsweise:

effektiver Jahreszins
Sollzinsbindung
Tilgung
monatliche Rate
Restschuld
Sondertilgungsmöglichkeiten
mögliche Gebühren
Flexibilität

Ein Angebot mit einem etwas niedrigeren Zinssatz muss nicht automatisch insgesamt besser sein.

Die gesamten Vertragsbedingungen sollten verglichen werden.

Sollzins und effektiver Jahreszins

Der Sollzins beschreibt den vereinbarten Zinssatz für das Darlehen.

Der effektive Jahreszins soll zusätzliche preisbestimmende Faktoren stärker berücksichtigen und eignet sich deshalb besser für den Vergleich verschiedener Kreditangebote.

Bei einem Kreditvergleich sollte daher nicht ausschließlich auf einen einzelnen Zinssatz geschaut werden.

Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen kann eine Möglichkeit sein, sich unter bestimmten Voraussetzungen frühzeitig Konditionen für eine spätere Anschlussfinanzierung zu sichern.

Das kann beispielsweise interessant sein, wenn die aktuelle Zinsbindung in einigen Jahren endet.

Ob ein Forward-Darlehen sinnvoll ist, hängt unter anderem von den erwarteten Zinsen und den konkreten Konditionen ab.

Förderungen bei der Immobilienfinanzierung

Je nach persönlicher Situation und Vorhaben können Förderprogramme interessant sein.

Mögliche Bereiche sind beispielsweise:

energieeffizientes Bauen
energetische Sanierung
Wohneigentum
bestimmte Neubauvorhaben

Da sich Förderbedingungen ändern können, sollten aktuelle Programme immer vor der Finanzierung geprüft werden.

Immobilienfinanzierung für eine Eigentumswohnung

Bei einer Eigentumswohnung sollten zusätzlich zum Kredit weitere Kosten betrachtet werden.

Dazu gehört insbesondere das Hausgeld.

Das Hausgeld kann unter anderem Kosten für:

Verwaltung
Versicherungen
Gemeinschaftsstrom
Reinigung
Instandhaltungsrücklage

enthalten.

Ein Teil des Hausgeldes ist dabei nicht auf einen Mieter umlagefähig.

Bei einer Kapitalanlage sollte dieser Anteil in die Kalkulation einfließen.

Immobilienfinanzierung für ein Haus

Bei einem Haus trägt der Eigentümer viele Kosten selbst.

Dazu gehören beispielsweise:

Heizung
Dach
Fassade
Garten
Versicherungen
Instandhaltung

Deshalb sollte neben der monatlichen Kreditrate zusätzlich eine angemessene Rücklage eingeplant werden.

Was passiert bei steigenden Lebenshaltungskosten?

Eine Finanzierung sollte nicht nur mit den heutigen Ausgaben funktionieren.

Lebenshaltungskosten können steigen.

Dazu gehören beispielsweise:

Energie
Lebensmittel
Versicherungen
Mobilität
Kinderbetreuung

Wer bereits heute einen sehr großen Teil seines Einkommens für die Finanzierung einplant, kann bei steigenden Kosten schnell weniger finanziellen Spielraum haben.

Was passiert bei einem Einkommensrückgang?

Auch mögliche Veränderungen des Einkommens sollten berücksichtigt werden.

Beispielsweise:

Jobwechsel
Arbeitslosigkeit
Elternzeit
Teilzeit
Selbstständigkeit

Eine solide Finanzierung sollte deshalb einen gewissen finanziellen Puffer ermöglichen.

Immobilienfinanzierung: Beispielrechnung

Nehmen wir folgende Situation:

Kaufpreis: 350.000 Euro

Kaufnebenkosten: 35.000 Euro

Gesamtkosten: 385.000 Euro

Eigenkapital: 100.000 Euro

Vereinfachter Finanzierungsbedarf:

285.000 Euro

Angenommen, der Kredit wird mit:

3,5 % Zinsen

und

2,5 % Anfangstilgung

finanziert.

Die anfängliche jährliche Belastung beträgt:

6 % von 285.000 Euro = 17.100 Euro

Das entspricht ungefähr:

1.425 Euro pro Monat

Diese Beispielrechnung berücksichtigt nicht alle möglichen Kosten und stellt keine konkrete Finanzierungsberatung dar.

Was sollte man vor dem Immobilienkauf berechnen?

Vor dem Kauf sollten mindestens folgende Werte bekannt sein:

1. Kaufpreis

Wie viel kostet die Immobilie?

2. Kaufnebenkosten

Wie hoch sind Steuern, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerkosten?

3. Eigenkapital

Wie viel Kapital steht tatsächlich zur Verfügung?

4. Kreditsumme

Wie viel muss finanziert werden?

5. Zinssatz

Welche Zinsen fallen an?

6. Tilgung

Wie schnell wird der Kredit zurückgezahlt?

7. Monatsrate

Wie hoch ist die regelmäßige Belastung?

8. Restschuld

Wie viel Kredit bleibt nach Ablauf der Zinsbindung übrig?

9. Rücklagen

Wie viel Geld bleibt für unerwartete Ausgaben?

Die häufigsten Fehler bei der Immobilienfinanzierung

Fehler 1: Nur den Kaufpreis betrachten

Kaufnebenkosten können einen erheblichen zusätzlichen Kapitalbedarf verursachen.

Fehler 2: Das gesamte Eigenkapital einsetzen

Ein finanzieller Notgroschen sollte nicht leichtfertig aufgebraucht werden.

Fehler 3: Die maximale Kreditrate wählen

Nur weil eine Finanzierung möglich ist, muss sie nicht sinnvoll sein.

Fehler 4: Zu niedrige Tilgung wählen

Eine niedrige Tilgung kann zu einer hohen Restschuld führen.

Fehler 5: Anschlussfinanzierung vergessen

Nach Ablauf der Zinsbindung kann eine Restschuld bestehen.

Fehler 6: Instandhaltung unterschätzen

Immobilien verursachen laufende Kosten und Reparaturen.

Fehler 7: Nur den Sollzins vergleichen

Auch Laufzeit, Tilgung, Restschuld und Vertragsbedingungen sind wichtig.

Fehler 8: Keine Rücklagen bilden

Unerwartete Reparaturen können schnell teuer werden.

Fehler 9: Bei Kapitalanlagen die Rendite überschätzen

Mieteinnahmen allein sagen wenig über den tatsächlichen Cashflow aus.

Checkliste für die Immobilienfinanzierung

Vor der Finanzierung sollten Sie folgende Punkte prüfen:

Eigenkapital

verfügbares Eigenkapital ermittelt
finanzielle Reserve zurückbehalten
Kaufnebenkosten berücksichtigt

Finanzierung

Kreditsumme berechnet
Zinssatz verglichen
effektiven Jahreszins geprüft
Tilgung festgelegt
Zinsbindung geprüft
monatliche Rate berechnet
Restschuld betrachtet
Sondertilgungen geprüft

Immobilie

Kaufpreis geprüft
Immobilienwert eingeschätzt
Zustand geprüft
Sanierungsbedarf ermittelt
laufende Kosten berücksichtigt

Persönliche Situation

Einkommen geprüft
monatliche Ausgaben berechnet
finanzielle Reserve eingeplant
mögliche Einkommensveränderungen berücksichtigt

Fazit: Immobilienfinanzierung richtig planen

Eine Immobilienfinanzierung sollte nicht mit der Frage beginnen:

„Wie viel Kredit bekomme ich von der Bank?“

Besser ist die Frage:

„Welche Finanzierung kann ich langfristig entspannt tragen?“

Entscheidend sind dabei mehrere Faktoren.

Dazu gehören:

Eigenkapital
Kaufpreis
Kaufnebenkosten
Kreditsumme
Zinssatz
Tilgung
monatliche Rate
Zinsbindung
Restschuld
Rücklagen

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, sollte zusätzlich Mieteinnahmen, Rendite und Cashflow berücksichtigen.

Besonders wichtig ist eine realistische Kalkulation.

Eine Immobilie sollte nicht nur dann funktionieren, wenn alles perfekt läuft.

Es sollte auch ausreichend finanzieller Spielraum für Reparaturen, steigende Kosten oder Veränderungen der persönlichen Situation vorhanden sein.

Die beste Finanzierung ist deshalb nicht unbedingt die mit dem maximal möglichen Kredit.

Es ist die Finanzierung, die zum eigenen Einkommen, Eigenkapital, Risikoprofil und langfristigen Ziel passt.

Wer diese Punkte vor dem Immobilienkauf sorgfältig berechnet, kann viele typische Finanzierungsfehler vermeiden.

Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie?

Das hängt von der persönlichen Situation, dem Kaufpreis und den Finanzierungskonditionen ab. Mehr Eigenkapital reduziert grundsätzlich den Finanzierungsbedarf.

Wie hoch darf die monatliche Rate sein?

Die Rate sollte zum Einkommen und zu den laufenden Ausgaben passen. Zusätzlich sollten Rücklagen für unerwartete Kosten eingeplant werden.

Was ist besser: hohe oder niedrige Tilgung?

Eine höhere Tilgung reduziert die Restschuld schneller, führt aber zu einer höheren monatlichen Rate. Entscheidend ist, welche Belastung langfristig tragbar ist.

Wie lange sollte die Zinsbindung sein?

Das hängt von der gewünschten Planungssicherheit, der persönlichen finanziellen Situation und den angebotenen Konditionen ab.

Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?

Besteht noch eine Restschuld, muss diese in der Regel weiterfinanziert werden. Dafür kann eine Anschlussfinanzierung erforderlich sein.

Was sind Kaufnebenkosten?

Dazu gehören insbesondere Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und gegebenenfalls Maklerkosten.

Kann man eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren?

Eine Finanzierung mit sehr wenig oder keinem Eigenkapital kann unter bestimmten Voraussetzungen möglich sein. Sie kann jedoch höhere Anforderungen und Risiken mit sich bringen.

Wie berechnet man eine Immobilienfinanzierung?

Dafür werden unter anderem Kaufpreis, Eigenkapital, Kaufnebenkosten, Kreditsumme, Zinssatz und Tilgung benötigt. Daraus lässt sich die voraussichtliche monatliche Rate ableiten.

Wie kann ich berechnen, wie viel Immobilie ich mir leisten kann?

Ausgangspunkt sind Einkommen, Ausgaben, Eigenkapital und eine langfristig tragbare monatliche Rate. Daraus lässt sich eine realistische Kaufpreisspanne ableiten.

Was ist bei einer Immobilienfinanzierung als Kapitalanlage wichtig?

Neben der Finanzierung sollten Mieteinnahmen, laufende Kosten, Kaufnebenkosten, Rendite, Leerstand und Cashflow betrachtet werden.