Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder verkaufen möchte, steht vor einer wichtigen Frage:

Was ist die Immobilie tatsächlich wert?

Der Preis, den ein Verkäufer verlangt, muss nicht automatisch dem tatsächlichen Marktwert entsprechen. Eine Immobilie kann zu teuer angeboten werden – oder eine interessante Gelegenheit darstellen.

Für Käufer ist eine realistische Immobilienbewertung deshalb besonders wichtig. Sie hilft dabei, einen Angebotspreis besser einzuschätzen und mögliche Risiken frühzeitig zu erkennen.

Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Dazu gehören unter anderem die Lage, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, Zustand, Ausstattung und Energieeffizienz.

Auch vergleichbare Immobilien in der Umgebung können wichtige Hinweise liefern.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie eine Immobilienbewertung funktioniert, welche Faktoren den Immobilienwert beeinflussen und wie Sie den Wert einer Immobilie selbst grob einschätzen können.

Hinweis: Eine eigene Berechnung oder ein Online-Rechner kann nur eine erste Orientierung liefern. Für rechtliche oder finanzielle Entscheidungen kann ein professionelles Gutachten sinnvoll sein.

Was bedeutet Immobilienbewertung?

Bei einer Immobilienbewertung wird versucht, den Wert einer Immobilie möglichst realistisch einzuschätzen.

Das kann beispielsweise bei folgenden Immobilien relevant sein:

• Einfamilienhaus
• Mehrfamilienhaus
• Eigentumswohnung
• Reihenhaus
• Doppelhaushälfte
• Grundstück

Der Zweck der Bewertung kann unterschiedlich sein.

Ein Verkäufer möchte beispielsweise wissen, welchen Preis er für seine Immobilie verlangen kann.

Ein Käufer möchte dagegen herausfinden:

Ist der geforderte Kaufpreis angemessen?

Auch Banken bewerten Immobilien. Bei einer Finanzierung möchten sie unter anderem einschätzen, wie hoch der Wert der Immobilie ist und wie das Verhältnis zwischen Immobilienwert und Darlehen aussieht.

Immobilienwert und Kaufpreis: Wo liegt der Unterschied?

Kaufpreis und Immobilienwert sind nicht dasselbe.

Der Kaufpreis ist der Betrag, den Käufer und Verkäufer vereinbaren.

Der Immobilienwert ist dagegen eine Einschätzung darüber, welchen wirtschaftlichen beziehungsweise marktüblichen Wert die Immobilie hat.

Beide Werte können voneinander abweichen.

Ein Verkäufer kann beispielsweise einen besonders hohen Preis verlangen. Das bedeutet noch nicht, dass dieser Preis auch am Markt erzielt werden kann.

Umgekehrt kann eine Immobilie unter ihrem möglichen Marktwert angeboten werden, etwa weil der Verkäufer schnell verkaufen möchte.

Deshalb sollte man einen Angebotspreis immer kritisch prüfen.

Welche Faktoren bestimmen den Immobilienwert?

Der Wert einer Immobilie hängt von zahlreichen Eigenschaften ab.

Besonders wichtig sind:

• Lage
• Wohnfläche
• Grundstücksgröße
• Baujahr
• Zustand
• Ausstattung
• Energieeffizienz
• Modernisierungen
• Grundriss
• Stellplatz oder Garage
• Balkon oder Terrasse
• Infrastruktur
• aktuelle Nachfrage

Dabei sollte man die einzelnen Faktoren nicht isoliert betrachten.

Eine große Wohnung in einer wenig gefragten Lage kann beispielsweise weniger wert sein als eine kleinere Wohnung in einer sehr beliebten Gegend.

1. Die Lage

Der bekannte Grundsatz „Lage, Lage, Lage“ spielt bei Immobilien tatsächlich eine große Rolle.

Dabei sollte zwischen der Makrolage und der Mikrolage unterschieden werden.

Makrolage

Die Makrolage beschreibt das größere Umfeld der Immobilie.

Dazu gehören beispielsweise:

• Stadt oder Gemeinde
• Region
• wirtschaftliche Entwicklung
• Bevölkerungsentwicklung
• Arbeitsmarkt
• Verkehrsanbindung
• Infrastruktur

Mikrolage

Die Mikrolage beschreibt die direkte Umgebung.

Hier können beispielsweise folgende Punkte relevant sein:

• konkrete Straße
• Verkehrslärm
• Nähe zu Hauptstraßen
• öffentliche Verkehrsmittel
• Einkaufsmöglichkeiten
• Schulen
• Ärzte
• Grünflächen
• Parkplatzsituation

Schon wenige Straßen können einen deutlichen Unterschied machen.

2. Wohnfläche

Die Wohnfläche gehört zu den wichtigsten Kennzahlen einer Immobilie.

Grundsätzlich gilt: Mehr Wohnfläche kann einen höheren Gesamtwert bedeuten.

Allerdings steigt der Wert nicht automatisch proportional zur Fläche.

Eine Wohnung mit 120 m² ist beispielsweise nicht zwingend doppelt so viel wert wie eine Wohnung mit 60 m².

Auch der Grundriss und die Lage spielen eine Rolle.

Eine gut geschnittene Wohnung kann attraktiver sein als eine größere Wohnung mit vielen unpraktischen Flächen.

3. Grundstücksgröße

Bei Häusern spielt zusätzlich das Grundstück eine wichtige Rolle.

Ein großes Grundstück kann attraktiv sein. Entscheidend ist aber auch, wie es genutzt werden kann.

Wichtige Fragen sind beispielsweise:

• Wie groß ist das Grundstück?
• Wie ist es geschnitten?
• Ist es vollständig bebaubar?
• Gibt es Einschränkungen?
• Wie ist die Lage?
• Gibt es einen Garten?
• Sind zusätzliche Stellplätze vorhanden?

Ein kleineres, gut geschnittenes Grundstück kann deshalb unter Umständen wertvoller sein als ein deutlich größeres Grundstück mit ungünstiger Form.

4. Baujahr und Zustand

Das Baujahr gibt einen ersten Hinweis auf das Alter einer Immobilie.

Allein daraus lässt sich der Wert jedoch nicht ableiten.

Ein älteres Haus kann umfassend modernisiert worden sein und sich in einem sehr guten Zustand befinden.

Ein jüngeres Gebäude kann dagegen bereits Reparaturen oder Sanierungsbedarf haben.

Deshalb sollte man sich unter anderem folgende Bereiche ansehen:

• Dach
• Fenster
• Heizung
• Elektrik
• Sanitär
• Leitungen
• Dämmung
• Fassade
• Böden
• Küche

5. Modernisierungen

Modernisierungen können den Wert einer Immobilie erhöhen.

Allerdings bedeutet das nicht automatisch, dass die investierten Kosten vollständig zum Immobilienwert addiert werden können.

Beispiel:

Ein Eigentümer investiert 20.000 Euro in eine neue Küche.

Das bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie anschließend genau 20.000 Euro mehr wert ist.

Wie stark eine Modernisierung den Wert beeinflusst, hängt unter anderem von der Qualität, der Immobilie und der Nachfrage ab.

Bei wichtigen technischen Maßnahmen kann der Effekt anders ausfallen.

Dazu gehören beispielsweise:

• neues Dach
• moderne Heizung
• neue Fenster
• energetische Sanierung
• Verbesserung der Dämmung

6. Energieeffizienz

Der energetische Zustand einer Immobilie kann für Käufer immer wichtiger werden.

Interessant sind beispielsweise:

• Energieausweis
• Heizsystem
• Dämmung
• Fenster
• Dach
• Energieverbrauch
• bereits durchgeführte Sanierungen

Eine energetisch gut aufgestellte Immobilie kann attraktiver sein.

Bei einem älteren Gebäude sollte dagegen geprüft werden, ob in den nächsten Jahren größere Investitionen notwendig werden.

Solche Kosten können den wirtschaftlich sinnvollen Kaufpreis deutlich beeinflussen.

Immobilienwert anhand des Quadratmeterpreises berechnen

Eine einfache Möglichkeit für eine erste Einschätzung ist die Berechnung des Quadratmeterpreises.

Die Formel lautet:

Kaufpreis ÷ Wohnfläche = Preis pro Quadratmeter

Beispiel

Eine Wohnung kostet:

360.000 Euro

Die Wohnfläche beträgt:

90 m²

Die Rechnung lautet:

360.000 € ÷ 90 m² = 4.000 €/m²

Der Angebotspreis liegt damit bei 4.000 Euro pro Quadratmeter.

Nun kann dieser Wert mit ähnlichen Immobilien in derselben Region verglichen werden.

Warum der Quadratmeterpreis allein nicht reicht

Der Quadratmeterpreis ist eine nützliche Kennzahl.

Er reicht aber nicht aus, um den tatsächlichen Wert einer Immobilie zu bestimmen.

Stellen Sie sich zwei Wohnungen mit jeweils 90 m² vor.

Wohnung A

• gute Lage
• moderner Zustand
• Balkon
• Stellplatz
• guter Grundriss

Wohnung B

• schlechtere Lage
• Renovierungsbedarf
• kein Balkon
• kein Stellplatz
• ungünstiger Grundriss

Beide Wohnungen haben dieselbe Wohnfläche.

Trotzdem kann ihr Wert deutlich voneinander abweichen.

Vergleichsobjekte für die Immobilienbewertung nutzen

Eine der einfachsten Methoden für eine erste Immobilienbewertung ist der Vergleich mit ähnlichen Objekten.

Idealerweise sollten die Vergleichsobjekte möglichst ähnliche Eigenschaften haben.

Achten Sie beispielsweise auf:

• gleiche Stadt
• ähnlichen Stadtteil
• ähnliche Wohnfläche
• ähnliches Baujahr
• vergleichbaren Zustand
• ähnliche Ausstattung
• ähnliche Grundstücksgröße

Je besser die Vergleichbarkeit, desto aussagekräftiger ist der Vergleich.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren gehört zu den bekannten Verfahren der Immobilienbewertung.

Dabei wird eine Immobilie mit ähnlichen Objekten verglichen.

Das kann insbesondere bei folgenden Immobilien sinnvoll sein:

• Eigentumswohnungen
• Einfamilienhäuser
• Reihenhäuser

Voraussetzung ist allerdings, dass ausreichend vergleichbare Immobilien vorhanden sind.

Unterschiede zwischen den Objekten müssen entsprechend berücksichtigt werden.

Das Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird stärker betrachtet, welchen Wert Grundstück und Gebäude haben.

Dabei können unter anderem berücksichtigt werden:

• Grundstückswert
• Gebäudewert
• Baukosten
• Alter des Gebäudes
• Alterswertminderung

Das Verfahren kann insbesondere bei selbst genutzten Immobilien relevant sein.

Die tatsächliche Berechnung ist allerdings wesentlich komplexer als eine einfache Addition verschiedener Werte.

Das Ertragswertverfahren

Bei vermieteten Immobilien spielt der erzielbare Ertrag eine wichtige Rolle.

Das Ertragswertverfahren berücksichtigt unter anderem:

• Mieteinnahmen
• Bewirtschaftungskosten
• Grundstückswert
• langfristige Ertragsaussichten

Das Verfahren ist deshalb besonders für Renditeobjekte interessant.

Für private Kapitalanleger ist zusätzlich eine eigene Rendite- und Cashflow-Berechnung sinnvoll.

Immobilienbewertung bei einer Kapitalanlage

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchte, sollte nicht nur auf den Kaufpreis achten.

Auch die erzielbare Miete ist entscheidend.

Nehmen wir folgendes Beispiel:

Kaufpreis: 400.000 Euro

Jahreskaltmiete: 20.000 Euro

Die vereinfachte Bruttomietrendite beträgt:

20.000 € ÷ 400.000 € × 100 = 5 %

Die Immobilie erzielt damit rechnerisch eine Bruttomietrendite von 5 Prozent.

Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass die Immobilie günstig oder besonders attraktiv ist.

Weitere Kosten müssen berücksichtigt werden.

Kaufpreis und Rendite gemeinsam betrachten

Bei einer Kapitalanlage sollten mindestens zwei Fragen beantwortet werden:

Ist der Kaufpreis im Vergleich zum Markt angemessen?

und:

Ist die Immobilie bei der erwartbaren Miete wirtschaftlich interessant?

Beispiel:

Zwei Wohnungen kosten jeweils 300.000 Euro.

Wohnung A erzielt:

1.000 Euro Kaltmiete pro Monat

Wohnung B erzielt:

1.400 Euro Kaltmiete pro Monat

Der Kaufpreis ist identisch.

Die Ertragskraft ist jedoch unterschiedlich.

Für einen Kapitalanleger ist deshalb eine reine Betrachtung des Kaufpreises nicht ausreichend.

Kaufnebenkosten nicht vergessen

Der Kaufpreis ist nicht die einzige Ausgabe beim Immobilienkauf.

Zusätzlich können beispielsweise entstehen:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchkosten
• Maklerkosten
• Renovierungskosten
• Modernisierungskosten
• Finanzierungskosten

Dadurch kann der tatsächliche Kapitalbedarf deutlich höher sein als der reine Kaufpreis.

Gerade bei einer Kapitalanlage sollte deshalb die Rendite nicht nur anhand des Kaufpreises betrachtet werden.

Wie erkennt man eine überteuerte Immobilie?

Eine Immobilie kann überteuert sein, wenn der verlangte Preis deutlich über vergleichbaren Objekten liegt und sich dafür keine überzeugenden Gründe finden lassen.

Mögliche Warnzeichen sind:

• deutlich höherer Quadratmeterpreis
• hoher Sanierungsbedarf
• schlechte Energieeffizienz
• ungünstige Lage
• unrealistische Mieterwartungen
• geringe Nachfrage
• problematischer Grundriss

Ein hoher Preis bedeutet allerdings nicht automatisch, dass eine Immobilie überteuert ist.

Eine besonders gute Lage oder hochwertige Ausstattung kann einen höheren Preis rechtfertigen.

Wie erkennt man eine günstige Immobilie?

Auch ein niedriger Kaufpreis sollte kritisch geprüft werden.

Ein günstiger Preis kann beispielsweise durch folgende Faktoren entstehen:

• hoher Sanierungsbedarf
• schlechte Lage
• Leerstand
• schwierige Vermietbarkeit
• hohe laufende Kosten
• rechtliche Einschränkungen

Eine Immobilie ist deshalb nicht automatisch ein Schnäppchen, nur weil sie günstiger angeboten wird.

Entscheidend ist das Verhältnis zwischen Preis, Wert, Zustand und Ertrag.

Immobilienwert selbst berechnen: Schritt für Schritt

Für eine erste Einschätzung können Sie relativ einfach vorgehen.

Schritt 1: Vergleichspreise suchen

Suchen Sie ähnliche Immobilien in derselben Region.

Schritt 2: Quadratmeterpreis berechnen

Teilen Sie den Kaufpreis durch die Wohnfläche.

Schritt 3: Zustand prüfen

Welche Reparaturen oder Modernisierungen sind notwendig?

Schritt 4: Lage bewerten

Wie attraktiv ist die konkrete Umgebung?

Schritt 5: Ausstattung berücksichtigen

Gibt es beispielsweise Balkon, Terrasse, Garage oder Stellplatz?

Schritt 6: Kaufnebenkosten berechnen

Berücksichtigen Sie die zusätzlichen Kosten des Kaufs.

Schritt 7: Bei Kapitalanlagen die Miete prüfen

Wie hoch ist die realistisch erzielbare Kaltmiete?

Schritt 8: Rendite und Cashflow berechnen

Erst dadurch lässt sich beurteilen, ob die Immobilie auch wirtschaftlich interessant sein könnte.

Beispiel für eine einfache Immobilienbewertung

Nehmen wir folgende Eigentumswohnung:

Wohnfläche: 80 m²

Kaufpreis: 320.000 Euro

Der Quadratmeterpreis beträgt:

320.000 € ÷ 80 m² = 4.000 €/m²

Nun vergleichen wir den Wert mit ähnlichen Wohnungen in der Umgebung.

Angenommen, vergleichbare Immobilien werden für:

3.700 bis 4.200 €/m²

angeboten.

Der Preis von 4.000 €/m² liegt damit innerhalb dieser vereinfachten Vergleichsspanne.

Das bedeutet jedoch noch nicht, dass 320.000 Euro automatisch der faire Marktwert sind.

Jetzt müssen weitere Faktoren betrachtet werden.

Der Zustand kann den Preis deutlich verändern

Angenommen, die Vergleichsobjekte wurden kürzlich modernisiert.

Die zu bewertende Wohnung benötigt dagegen:

• ein neues Badezimmer
• neue Böden
• eine neue Küche

Dann kann ein Preisabschlag gegenüber den modernisierten Vergleichsobjekten sinnvoll sein.

Umgekehrt kann eine hochwertige Ausstattung einen höheren Preis rechtfertigen.

Die Immobilienbewertung sollte deshalb immer mehrere Faktoren miteinander verbinden.

Die Mikrolage genauer prüfen

Auch innerhalb eines Stadtteils können sich Immobilien deutlich unterscheiden.

Eine Wohnung direkt an einer stark befahrenen Straße kann beispielsweise weniger attraktiv sein als eine vergleichbare Wohnung in einer ruhigen Nebenstraße.

Weitere Faktoren können sein:

• Verkehrslärm
• Bahnstrecke
• Fluglärm
• Hochwassergefahr
• Parkplatzsituation
• Aussicht
• Einkaufsmöglichkeiten
• Schulen
• öffentlicher Nahverkehr

Deshalb sollte die konkrete Umgebung immer persönlich geprüft werden.

Grundriss und Wohnqualität

Zwei Immobilien mit gleicher Wohnfläche können sich bei der Wohnqualität stark unterscheiden.

Ein guter Grundriss nutzt die vorhandene Fläche effizient.

Positiv können beispielsweise sein:

• wenig unnötige Verkehrsflächen
• helle Räume
• gut geschnittene Schlafzimmer
• offene Wohnbereiche
• ausreichend Stauraum

Ein ungünstiger Grundriss kann dagegen die praktische Nutzung einschränken.

Balkon, Terrasse, Garten und Stellplatz

Zusätzliche Ausstattungsmerkmale können den Immobilienwert beeinflussen.

Bei Wohnungen sind beispielsweise interessant:

• Balkon
• Terrasse
• Stellplatz
• Garage
• Keller
• Aufzug

Bei Häusern können zusätzlich relevant sein:

• Garten
• Garage
• Carport
• Terrasse
• Nebengebäude

Wie stark diese Merkmale den Wert erhöhen, hängt allerdings von der jeweiligen Region und der Nachfrage ab.

Immobilienbewertung und Finanzierung

Die Immobilienbewertung spielt auch bei der Finanzierung eine wichtige Rolle.

Eine Bank betrachtet nicht zwingend ausschließlich den vereinbarten Kaufpreis.

Sie kann eine eigene Einschätzung des Immobilienwerts vornehmen.

Für Käufer kann das relevant werden, wenn der Kaufpreis deutlich über dem von der Bank angenommenen Wert liegt.

In diesem Fall kann möglicherweise zusätzliches Eigenkapital erforderlich sein.

Deshalb sollte man sich nicht nur fragen:

„Kann ich den Kaufpreis finanzieren?“

Sondern auch:

„Ist der Kaufpreis im Verhältnis zum Wert der Immobilie plausibel?“

Immobilienbewertung für Kapitalanleger

Für Kapitalanleger ist eine Kombination aus Marktwert und Rendite besonders wichtig.

Eine Immobilie kann beispielsweise einen hohen Marktwert haben, aber gleichzeitig eine niedrige Mietrendite erzielen.

Eine andere Immobilie kann günstiger sein und eine höhere Rendite ermöglichen.

Dafür kann sie beispielsweise:

• mehr Sanierungsbedarf
• höhere Leerstandsrisiken
• eine schlechtere Lage
• höhere laufende Kosten

haben.

Deshalb sollte eine Immobilie nie ausschließlich anhand der Rendite oder ausschließlich anhand des Kaufpreises bewertet werden.

Immobilienwert regelmäßig überprüfen

Der Wert einer Immobilie kann sich im Laufe der Zeit verändern.

Einfluss haben beispielsweise:

• Immobilienpreise
• Zinsen
• Nachfrage
• Bevölkerungsentwicklung
• Infrastruktur
• Modernisierungen
• Zustand der Immobilie
• wirtschaftliche Entwicklung

Eine Immobilie, die heute einen bestimmten Marktwert hat, muss in fünf oder zehn Jahren nicht denselben Wert besitzen.

Wann ist ein professionelles Gutachten sinnvoll?

Eine einfache Immobilienbewertung reicht für eine erste Orientierung häufig aus.

In bestimmten Situationen kann ein professionelles Gutachten jedoch sinnvoll sein.

Zum Beispiel bei:

• Erbschaften
• Scheidungen
• rechtlichen Auseinandersetzungen
• größeren Vermögensentscheidungen
• komplexen Immobilien
• besonderen Finanzierungsfragen

Ein professionelles Gutachten ist wesentlich umfangreicher als eine einfache Online-Bewertung.

Online-Immobilienbewertung: Wie zuverlässig ist sie?

Online-Rechner können eine schnelle erste Einschätzung liefern.

Je nach Anbieter werden beispielsweise berücksichtigt:

• Lage
• Wohnfläche
• Baujahr
• Grundstück
• Immobilientyp
• Ausstattung

Das Ergebnis sollte jedoch als Orientierung verstanden werden.

Eine Immobilie mit außergewöhnlicher Lage, besonderem Grundstück oder ungewöhnlichem Zustand lässt sich deutlich schwieriger automatisiert bewerten.

Für eine wichtige Kaufentscheidung sollte deshalb immer eine individuelle Prüfung erfolgen.

Die häufigsten Fehler bei der Immobilienbewertung

1. Nur den Quadratmeterpreis betrachten

Der Quadratmeterpreis ist wichtig, aber nicht ausreichend.

2. Angebotspreis mit Marktwert verwechseln

Der verlangte Preis ist nicht automatisch der tatsächlich erzielbare Preis.

3. Renovierungskosten ignorieren

Ein günstiger Kaufpreis kann durch hohe Sanierungskosten schnell weniger attraktiv werden.

4. Die Lage zu oberflächlich betrachten

Nicht nur der Stadtteil, sondern auch die konkrete Straße kann entscheidend sein.

5. Mieteinnahmen überschätzen

Bei Kapitalanlagen sollte immer mit einer realistischen Marktmiete gerechnet werden.

6. Kaufnebenkosten vergessen

Der tatsächliche Kapitalbedarf liegt über dem reinen Kaufpreis.

7. Finanzierung nicht berücksichtigen

Eine Immobilie kann trotz eines guten Kaufpreises durch hohe Finanzierungskosten wirtschaftlich unattraktiv werden.

8. Online-Bewertungen blind vertrauen

Automatisierte Bewertungen sind hilfreich für eine erste Orientierung, ersetzen aber keine genaue Prüfung.

Checkliste für die Immobilienbewertung

Lage

• Stadt und Region geprüft
• konkrete Mikrolage geprüft
• Verkehrsanbindung geprüft
• Einkaufsmöglichkeiten geprüft
• Schulen und Infrastruktur geprüft
• Lärm und andere Belastungen geprüft

Immobilie

• Wohnfläche geprüft
• Grundstück geprüft
• Baujahr geprüft
• Zustand geprüft
• Energieausweis geprüft
• Modernisierungen geprüft
• Grundriss geprüft
• Ausstattung geprüft

Kaufpreis

• Kaufpreis berechnet
• Quadratmeterpreis berechnet
• Vergleichsobjekte gesucht
• Kaufnebenkosten berücksichtigt
• Renovierungskosten berücksichtigt

Kapitalanlage

• Jahreskaltmiete ermittelt
• Bruttomietrendite berechnet
• laufende Kosten berücksichtigt
• Finanzierungskosten berücksichtigt
• Cashflow geprüft
• Leerstandsrisiko berücksichtigt

Fazit: Immobilienwert richtig einschätzen

Eine Immobilienbewertung besteht aus mehr als einer einfachen Rechnung.

Der Quadratmeterpreis ist ein guter Ausgangspunkt. Für eine realistische Einschätzung müssen jedoch auch Lage, Wohnfläche, Grundstück, Baujahr, Zustand, Ausstattung und Energieeffizienz berücksichtigt werden.

Besonders wichtig ist der Vergleich mit ähnlichen Immobilien in der Umgebung.

Für Käufer stellt sich vor allem die Frage:

Ist der geforderte Kaufpreis angesichts der Eigenschaften der Immobilie gerechtfertigt?

Bei einer Kapitalanlage kommt eine weitere Ebene hinzu.

Hier sollten zusätzlich Mieteinnahmen, laufende Kosten, Finanzierung und Rendite betrachtet werden.

Eine Immobilie mit einem hohen Marktwert ist deshalb nicht automatisch eine gute Investition. Entscheidend ist vielmehr das Zusammenspiel aus Kaufpreis, Immobilienwert, Ertrag und Risiko.

Online-Rechner können dabei helfen, eine erste Orientierung zu bekommen. Bei komplexen Immobilien oder wichtigen Vermögensentscheidungen kann ein professionelles Gutachten sinnvoll sein.

Am Ende sollte nicht nur die Frage stehen:

„Was kostet die Immobilie?“

Sondern vor allem:

„Ist dieser Preis angesichts von Lage, Zustand, Ertrag und zukünftigen Kosten wirklich gerechtfertigt?“

Häufige Fragen zur Immobilienbewertung

Wie kann ich den Wert einer Immobilie selbst berechnen?

Für eine erste Einschätzung können Sie vergleichbare Immobilien suchen, den Quadratmeterpreis berechnen und Unterschiede bei Lage, Zustand und Ausstattung berücksichtigen.

Was ist meine Immobilie wert?

Das hängt unter anderem von Lage, Wohnfläche, Grundstück, Zustand, Ausstattung, Baujahr und aktueller Nachfrage ab.

Wie berechnet man den Preis pro Quadratmeter?

Der Kaufpreis wird durch die Wohnfläche geteilt.

Beispiel:

300.000 € ÷ 75 m² = 4.000 €/m²

Ist der Angebotspreis der tatsächliche Immobilienwert?

Nein, nicht zwingend. Der Angebotspreis ist zunächst die Preisvorstellung des Verkäufers. Der tatsächlich erzielbare Marktpreis kann davon abweichen.

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?

Besonders wichtig sind Lage, Wohnfläche, Grundstück, Zustand, Baujahr, Ausstattung, Energieeffizienz und Nachfrage.

Wie wird eine Eigentumswohnung bewertet?

Bei einer Eigentumswohnung können unter anderem Vergleichspreise, Wohnfläche, Lage, Ausstattung, Zustand, Hausgeld und die Situation der Eigentümergemeinschaft berücksichtigt werden.

Wie wird eine vermietete Immobilie bewertet?

Bei einer vermieteten Immobilie spielt neben dem Marktwert auch der erzielbare Ertrag eine wichtige Rolle. Mieten, Kosten und langfristige Ertragsaussichten können in die Bewertung einfließen.

Kann man eine Immobilie online bewerten?

Ja. Online-Rechner können eine erste Orientierung liefern. Sie ersetzen jedoch keine individuelle Prüfung oder ein professionelles Gutachten.

Was ist das Vergleichswertverfahren?

Beim Vergleichswertverfahren wird eine Immobilie mit ähnlichen Objekten verglichen. Besonders wichtig sind vergleichbare Lage, Größe, Zustand und Ausstattung.

Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren betrachtet vor allem die wirtschaftlichen Erträge einer Immobilie und wird insbesondere bei vermieteten beziehungsweise ertragsorientierten Immobilien eingesetzt.