Der Kauf einer Immobilie gehört für viele Menschen zu den größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Ob Eigenheim, Eigentumswohnung oder Anlageimmobilie: Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte nicht nur auf Lage, Preis und Ausstattung achten. Auch Finanzierung, Kaufnebenkosten, Bausubstanz, Energiezustand, Grundbuch und mögliche rechtliche Besonderheiten spielen eine wichtige Rolle.
Gerade weil Immobilienpreise und Finanzierungskosten einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten haben, lohnt es sich, den Kauf systematisch vorzubereiten. Ein vermeintlich günstiges Haus kann sich beispielsweise durch hohe Sanierungskosten schnell als teure Investition herausstellen. Umgekehrt kann eine zunächst etwas teurere Immobilie langfristig die bessere Entscheidung sein, wenn Lage, Zustand und Energieeffizienz stimmen.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, worauf Sie beim Immobilienkauf achten sollten, welche Kosten entstehen und welche Fehler Sie möglichst vermeiden sollten.
1. Vor dem Immobilienkauf: Die eigenen Möglichkeiten realistisch einschätzen
Bevor Sie Immobilienangebote vergleichen, sollten Sie zunächst Ihre finanzielle Situation analysieren. Die wichtigste Frage lautet nicht: „Wie teuer darf das Haus sein?“, sondern:
Welche monatliche Belastung kann ich dauerhaft tragen?
Dazu gehören nicht nur Zins und Tilgung. Eigentümer müssen zusätzlich Rücklagen für Reparaturen, Instandhaltung und Modernisierung einplanen. Bei Eigentumswohnungen kommen beispielsweise Hausgeld und mögliche Sonderumlagen hinzu.
Eine einfache Beispielrechnung:
Angenommen, Sie verfügen über 80.000 Euro Eigenkapital und möchten eine Immobilie für 400.000 Euro kaufen. Auf den ersten Blick fehlen damit 320.000 Euro für den Kaufpreis. Tatsächlich müssen jedoch zusätzlich die Kaufnebenkosten berücksichtigt werden.
Dazu können unter anderem gehören:
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Kosten für den Grundbucheintrag
- Maklerprovision, sofern ein Makler beteiligt ist
- gegebenenfalls Kosten für Gutachten
- Modernisierungs- und Renovierungskosten
Das bedeutet: Das vorhandene Eigenkapital sollte nicht vollständig für den Kaufpreis eingesetzt werden. Eine finanzielle Reserve kann nach dem Kauf entscheidend sein.
2. Wie viel Eigenkapital sollte man haben?
Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto weniger Fremdkapital muss finanziert werden. Das kann die monatliche Belastung reduzieren und die Finanzierung insgesamt stabiler machen.
Eine pauschale Eigenkapitalquote gibt es jedoch nicht, die für jeden Käufer gleichermaßen richtig ist. Entscheidend sind Einkommen, bestehende Verpflichtungen, gewünschte Immobilie, Finanzierungskonditionen und persönliche Risikotoleranz.
Neben dem Eigenkapital für den Kaufpreis sollten Käufer möglichst auch die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln finanzieren können.
Wer dagegen nahezu den gesamten Kaufpreis einschließlich Nebenkosten finanzieren muss, sollte besonders genau kalkulieren. Eine hohe Finanzierungssumme kann die monatliche Belastung deutlich erhöhen und macht die Finanzierung empfindlicher gegenüber Veränderungen der persönlichen finanziellen Situation.
3. Die Lage ist oft wichtiger als die Ausstattung
Eine moderne Küche lässt sich austauschen. Ein schlecht gelegenes Grundstück dagegen nicht.
Deshalb gehört die Lage zu den wichtigsten Kriterien beim Immobilienkauf.
Dabei sollte man nicht nur auf die aktuelle Situation schauen. Interessant ist auch die Frage, wie sich das Umfeld in den kommenden Jahren entwickeln könnte.
Prüfen Sie beispielsweise:
- Wie weit sind Schulen und Kindergärten entfernt?
- Wie gut ist der öffentliche Nahverkehr?
- Wie lange dauert der Weg zur Arbeit?
- Gibt es Einkaufsmöglichkeiten?
- Wie hoch ist die Lärmbelastung?
- Wie ist die Verkehrssituation?
- Gibt es ausreichend Ärzte und andere Dienstleistungen?
- Wie ist die Internetversorgung?
- Gibt es geplante Bauprojekte in der Umgebung?
- Wie entwickelt sich die Infrastruktur?
Besonders wichtig ist es, die Umgebung zu unterschiedlichen Tageszeiten zu besichtigen. Eine Wohnstraße kann am Sonntagmorgen völlig anders wirken als an einem Werktag um 7:30 Uhr.
Auch Lärmquellen sollten nicht unterschätzt werden. Eine Immobilie kann auf den ersten Blick perfekt wirken und gleichzeitig in unmittelbarer Nähe zu einer stark befahrenen Straße, Bahnstrecke oder Gewerbefläche liegen.
4. Den Kaufpreis nicht isoliert betrachten
Der Angebotspreis ist nicht automatisch der tatsächliche Wert einer Immobilie.
Ein Haus für 450.000 Euro kann beispielsweise attraktiver sein als ein vergleichbares Objekt für 400.000 Euro, wenn beim günstigeren Haus umfangreiche Sanierungen erforderlich sind.
Deshalb sollte der Kaufpreis immer gemeinsam mit dem Zustand der Immobilie betrachtet werden.
Besonders relevant sind:
- Baujahr
- Wohnfläche
- Grundstücksgröße
- Zustand des Daches
- Heizung
- Fenster
- Dämmung
- Elektrik
- Wasser- und Abwasserleitungen
- Fassade
- Keller
- mögliche Feuchtigkeitsschäden
- energetischer Zustand
- bisherige Modernisierungen
Bei älteren Immobilien kann es sinnvoll sein, vor dem Kauf einen unabhängigen Sachverständigen einzuschalten.
Die Kosten für eine professionelle Begutachtung können vergleichsweise gering sein, wenn dadurch teure Probleme entdeckt werden, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird.
5. Besichtigung: Nicht nur auf den ersten Eindruck verlassen
Bei der ersten Besichtigung lassen sich Käufer häufig von schönen Möbeln, einer modernen Küche oder frisch gestrichenen Wänden beeindrucken.
Das ist verständlich – aber für die Kaufentscheidung nur bedingt relevant.
Versuchen Sie deshalb, während der Besichtigung möglichst sachlich vorzugehen.
Achten Sie unter anderem auf:
Wände und Decken
Gibt es Risse, Wasserflecken oder Anzeichen für Feuchtigkeit?
Fenster
Sind die Fenster modern und dicht? Gibt es Kondenswasser oder beschädigte Rahmen?
Dach
Wie alt ist das Dach? Wurde es bereits saniert oder gedämmt?
Heizung
Welche Heizungsanlage ist installiert? Wie alt ist sie? Wie hoch waren die bisherigen Energiekosten?
Keller
Riecht es muffig? Gibt es feuchte Stellen oder sichtbare Schäden?
Elektrik
Entspricht die Elektroinstallation dem heutigen Standard oder sind umfangreiche Arbeiten notwendig?
Außenbereich
Bei einem Haus sollten auch Dachrinnen, Fassade, Terrasse, Garage und Grundstück betrachtet werden.
Nehmen Sie sich für die Besichtigung ausreichend Zeit. Bei einer ernsthaften Kaufabsicht kann eine zweite Besichtigung bei Tageslicht sinnvoll sein.
6. Energiezustand und zukünftige Sanierungskosten
Der energetische Zustand einer Immobilie kann erhebliche Auswirkungen auf die langfristigen Kosten haben.
Besonders bei älteren Gebäuden sollten Käufer genau prüfen, welche Modernisierungen in den nächsten Jahren erforderlich sein könnten.
Dazu zählen beispielsweise:
- Austausch der Heizung
- Dämmung des Daches
- Dämmung der Fassade
- Austausch von Fenstern
- Modernisierung der Warmwasserversorgung
- Installation einer Photovoltaikanlage
- weitere energetische Maßnahmen
Wichtig ist deshalb, sich nicht nur die aktuelle Energieeffizienz anzusehen. Entscheidend ist auch die Frage:
Welche Investitionen werden voraussichtlich notwendig, um die Immobilie langfristig sinnvoll zu nutzen?
Hier können Energieberater und Fachleute bei der Einschätzung helfen.
7. Welche Unterlagen sollte man vor dem Kauf prüfen?
Bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie die relevanten Unterlagen möglichst vollständig geprüft haben.
Dazu können beispielsweise gehören:
- Grundbuchauszug
- Flurkarte
- Energieausweis
- Baupläne
- Wohnflächenberechnung
- Baubeschreibung
- Nachweise über Modernisierungen
- Unterlagen zu bestehenden Mietverhältnissen
- Informationen zu Baulasten
- gegebenenfalls Unterlagen zu Wegerechten
- bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Wirtschaftsplan
- Jahresabrechnungen
- Informationen über geplante Sanierungen
Besonders wichtig ist das Grundbuch. Dort können unter anderem Eigentumsverhältnisse, Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten oder andere Belastungen verzeichnet sein.
Bei komplexen Sachverhalten sollte fachlicher oder rechtlicher Rat eingeholt werden.
8. Eigentumswohnung kaufen: Diese Besonderheiten gibt es
Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie nicht einfach nur die Wohnung selbst. Sie werden Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Das bedeutet, dass bestimmte Bereiche gemeinschaftlich verwaltet werden.
Vor dem Kauf sollten Sie daher insbesondere prüfen:
- Höhe des Hausgeldes
- Höhe der Instandhaltungsrücklage
- geplante Sanierungen
- vergangene Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft
- mögliche Sonderumlagen
- Zustand des Gemeinschaftseigentums
- Regelungen der Teilungserklärung
Eine Wohnung kann beispielsweise sehr günstig erscheinen, während gleichzeitig eine umfangreiche Sanierung des Daches oder der Fassade bevorsteht.
Deshalb sollten Käufer nicht nur die Wohnung besichtigen, sondern sich auch mit dem Zustand des gesamten Gebäudes beschäftigen.
9. Die Kaufnebenkosten nicht unterschätzen
Neben dem Kaufpreis entstehen beim Immobilienkauf zusätzliche Kosten.
Zu den wichtigsten gehören die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Je nach Bundesland unterscheiden sich die Steuersätze.
Hinzu kommen gegebenenfalls Maklerkosten.
Bei der Kalkulation sollte deshalb immer mit dem Gesamtkapitalbedarf gerechnet werden.
Ein Beispiel:
Kaufpreis: 400.000 Euro
Dazu kommen beispielsweise:
- Grunderwerbsteuer
- Notar und Grundbuch
- gegebenenfalls Makler
- Renovierungen
- Umzug
- neue Möbel oder Einbauten
Aus einem Kaufpreis von 400.000 Euro kann dadurch schnell ein deutlich höherer Gesamtbetrag werden.
Wer diese Kosten bei der Finanzierung nicht berücksichtigt, riskiert eine Finanzierungslücke.
10. Immobilienfinanzierung: Nicht nur auf den Zinssatz schauen
Bei einem Kreditvergleich sollte der Zinssatz natürlich berücksichtigt werden. Er ist aber nicht das einzige Kriterium.
Wichtig sind unter anderem:
- Sollzins
- effektiver Jahreszins
- Tilgung
- Zinsbindung
- Möglichkeit von Sondertilgungen
- Möglichkeit zur Anpassung der Tilgung
- monatliche Rate
- Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung
- Bedingungen für eine vorzeitige Rückzahlung
Eine niedrigere monatliche Rate bedeutet nicht automatisch eine günstigere Finanzierung.
Entscheidend ist die gesamte Finanzierung über die Laufzeit.
Außerdem sollte die monatliche Belastung so gewählt werden, dass auch unerwartete Ausgaben oder Veränderungen des Einkommens nicht sofort zu finanziellen Problemen führen.
11. Immobilienkaufvertrag: Niemals unter Zeitdruck unterschreiben
Der Immobilienkaufvertrag ist ein entscheidender Schritt.
In Deutschland wird ein Immobilienkaufvertrag grundsätzlich notariell beurkundet. Käufer sollten den Vertragsentwurf vor dem Notartermin ausreichend früh erhalten und in Ruhe prüfen können.
Unklare Punkte sollten vor der Unterzeichnung geklärt werden.
Dazu können beispielsweise gehören:
- genauer Kaufgegenstand
- Kaufpreis
- Zahlungsbedingungen
- Übergabetermin
- Zustand der Immobilie
- mitverkaufte Gegenstände
- bestehende Rechte Dritter
- Regelungen zu bekannten Mängeln
- Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung
Der Grundsatz sollte lauten:
Was Sie nicht verstehen, sollten Sie vor der Unterschrift klären.
Der Wunsch, eine Immobilie schnell zu sichern, sollte nicht dazu führen, dass wichtige Vertragsbestandteile ungeprüft bleiben.
12. Häufige Fehler beim Immobilienkauf
Einige Fehler treten beim Immobilienkauf besonders häufig auf.
Fehler 1: Nur auf den Kaufpreis schauen
Der günstigste Kaufpreis ist nicht automatisch das beste Angebot.
Fehler 2: Sanierungskosten unterschätzen
Gerade bei älteren Häusern können Dach, Heizung, Fenster oder Dämmung erhebliche Kosten verursachen.
Fehler 3: Zu wenig Eigenkapitalreserve
Nach dem Kauf können unerwartete Reparaturen auftreten. Wer jeden Euro in den Kauf steckt, hat wenig finanziellen Spielraum.
Fehler 4: Lage unterschätzen
Die Immobilie selbst kann hervorragend sein, aber eine ungünstige Lage kann die langfristige Wohn- und Wiederverkaufsqualität beeinträchtigen.
Fehler 5: Unterlagen nicht vollständig prüfen
Ein schönes Exposé ersetzt keine Prüfung der rechtlichen und technischen Rahmenbedingungen.
Fehler 6: Emotionen entscheiden lassen
Ein Haus kann sich sofort „richtig“ anfühlen. Trotzdem sollte die Kaufentscheidung auf nachvollziehbaren Zahlen und Fakten beruhen.
13. Eine praktische Checkliste für den Immobilienkauf
Vor einer Kaufentscheidung können Sie folgende Punkte abhaken:
Finanzen
- Eigenkapital berechnet
- monatliches Budget ermittelt
- Kaufnebenkosten berücksichtigt
- Rücklagen eingeplant
- Finanzierungsangebote verglichen
Immobilie
- Lage geprüft
- mehrere Besichtigungen durchgeführt
- Bauzustand geprüft
- Energiezustand geprüft
- mögliche Sanierungen kalkuliert
- Grundstück und Umgebung angesehen
Unterlagen
- Grundbuch geprüft
- Energieausweis angesehen
- Bauunterlagen geprüft
- Wohnfläche nachvollzogen
- mögliche Belastungen geprüft
- bei Eigentumswohnungen WEG-Unterlagen geprüft
Kaufvertrag
- Vertragsentwurf rechtzeitig erhalten
- offene Fragen geklärt
- Übergabetermin geprüft
- Zahlungsbedingungen verstanden
- rechtliche Besonderheiten geklärt
Fazit: Immobilien kaufen mit System statt Bauchgefühl
Der Kauf einer Immobilie sollte gut vorbereitet sein. Neben dem Kaufpreis sind insbesondere Lage, Zustand, Finanzierung, Kaufnebenkosten und mögliche zukünftige Investitionen entscheidend.
Wer vor dem Kauf verschiedene Immobilien vergleicht, Unterlagen sorgfältig prüft und die tatsächlichen Gesamtkosten berechnet, reduziert das Risiko unangenehmer Überraschungen.
Besonders wichtig ist es, genügend finanzielle Reserven einzuplanen und sich bei technischen, rechtlichen oder finanziellen Fragen professionelle Unterstützung zu holen.
Denn eine Immobilie ist nicht nur ein Zuhause oder eine Geldanlage. Sie ist in vielen Fällen eine langfristige finanzielle Verpflichtung.
Die beste Kaufentscheidung ist deshalb nicht unbedingt die Immobilie mit dem niedrigsten Preis, sondern die Immobilie, die langfristig zu den eigenen finanziellen Möglichkeiten, den persönlichen Bedürfnissen und den eigenen Zukunftsplänen passt.
Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkauf
Wie viel Eigenkapital braucht man beim Immobilienkauf?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind unter anderem Kaufpreis, Einkommen, bestehende Verpflichtungen und Finanzierungskonditionen. Käufer sollten insbesondere die Kaufnebenkosten und eine finanzielle Reserve berücksichtigen.
Worauf sollte man bei einer Hausbesichtigung achten?
Neben der Ausstattung sollten insbesondere Bausubstanz, Dach, Fenster, Heizung, Keller, Feuchtigkeit, Elektrik und energetischer Zustand geprüft werden. Bei Unsicherheit kann ein unabhängiger Sachverständiger helfen.
Welche Nebenkosten entstehen beim Immobilienkauf?
Zu den wichtigsten Kaufnebenkosten zählen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerkosten. Hinzu können Renovierungs-, Modernisierungs- und Umzugskosten kommen.
Ist der Kauf einer Immobilie besser als das Mieten?
Das hängt von der persönlichen Situation ab. Einkommen, Eigenkapital, Finanzierungskosten, Mietniveau, Immobilienpreise, geplante Wohndauer und persönliche Flexibilität spielen eine Rolle. Eine pauschale Antwort gibt es nicht.
Sollte man vor dem Immobilienkauf einen Gutachter beauftragen?
Bei größeren Investitionen und insbesondere bei älteren oder auffällig erscheinenden Immobilien kann ein unabhängiges Gutachten sinnvoll sein. Die Kosten können sich lohnen, wenn dadurch erhebliche Mängel oder Sanierungsrisiken erkannt werden.
