Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, beschäftigt sich früher oder später mit der Frage: Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie?

Eigenkapital spielt bei der Immobilienfinanzierung eine wichtige Rolle. Es beeinflusst unter anderem die Höhe des benötigten Kredits, die monatliche Belastung und häufig auch die Finanzierungskonditionen.

Dabei gibt es keine allgemeingültige Summe, die jeder Käufer besitzen muss. Die passende Höhe des Eigenkapitals hängt von der Immobilie, dem Kaufpreis, dem Einkommen, den laufenden Ausgaben und der persönlichen finanziellen Situation ab.

Außerdem bedeutet mehr Eigenkapital nicht automatisch, dass möglichst das gesamte vorhandene Vermögen in die Immobilie investiert werden sollte. Eine ausreichende finanzielle Reserve kann ebenfalls wichtig sein.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, was als Eigenkapital zählt, wie viel Eigenkapital beim Immobilienkauf sinnvoll sein kann, welche Rolle die Kaufnebenkosten spielen und welche Vor- und Nachteile eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital hat.

Hinweis: Die konkrete Höhe des erforderlichen Eigenkapitals hängt von der jeweiligen Finanzierung und persönlichen Situation ab. Die folgenden Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Finanzierungsberatung.

1. Was ist Eigenkapital bei einer Immobilie?

Eigenkapital bezeichnet vereinfacht gesagt die finanziellen Mittel, die ein Käufer selbst für den Immobilienkauf einsetzen kann.

Wenn eine Immobilie beispielsweise 300.000 Euro kostet und der Käufer 100.000 Euro eigene Mittel einbringt, müssen grundsätzlich noch 200.000 Euro über Fremdkapital finanziert werden.

In der Praxis ist die Rechnung allerdings etwas komplizierter.

Denn zusätzlich zum Kaufpreis entstehen beim Immobilienkauf weitere Kosten.

Dazu gehören beispielsweise:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchkosten
• gegebenenfalls Maklerkosten
• Renovierungskosten
• Modernisierung
• Umzug
• weitere Anschaffungen

Deshalb sollte bei der Eigenkapitalplanung nicht nur der Kaufpreis betrachtet werden.

2. Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Immobilie?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht.

Grundsätzlich können Immobilien mit sehr unterschiedlichen Eigenkapitalquoten finanziert werden.

Ein Käufer kann beispielsweise einen großen Teil des Kaufpreises selbst finanzieren, während ein anderer Käufer einen deutlich höheren Anteil über einen Immobilienkredit finanziert.

Für die Finanzierung spielen unter anderem folgende Faktoren eine Rolle:

• Einkommen
• Beschäftigungssituation
• vorhandenes Vermögen
• Kreditwürdigkeit
• Kaufpreis
• Immobilienwert
• monatliche Belastbarkeit
• bestehende Verbindlichkeiten

Je höher der Eigenkapitalanteil ist, desto geringer ist grundsätzlich der benötigte Kredit.

Das kann die Finanzierung stabiler machen.

3. Warum ist Eigenkapital so wichtig?

Eigenkapital erfüllt bei einer Immobilienfinanzierung mehrere Funktionen.

Geringere Kreditsumme

Wer mehr eigenes Geld einsetzt, muss weniger Fremdkapital aufnehmen.

Geringere Zinsbelastung

Eine niedrigere Kreditsumme kann zu geringeren absoluten Zinskosten führen.

Niedrigere monatliche Rate

Bei gleicher Laufzeit und vergleichbaren Konditionen kann eine geringere Kreditsumme die monatliche Belastung reduzieren.

Größerer finanzieller Spielraum

Eine niedrigere Verschuldung kann die finanzielle Situation langfristig stabiler machen.

Bessere Ausgangssituation bei der Finanzierung

Ein höherer Eigenkapitalanteil kann die Finanzierung aus Sicht eines Kreditgebers attraktiver machen.

Die konkreten Konditionen hängen jedoch immer vom jeweiligen Kreditinstitut und der individuellen Situation ab.

4. Eigenkapitalquote berechnen

Die Eigenkapitalquote zeigt vereinfacht, welcher Anteil des Kaufpreises aus eigenen Mitteln finanziert wird.

Eine einfache Berechnung lautet:

Eigenkapitalquote = Eigenkapital ÷ Kaufpreis × 100

Beispiel:

Kaufpreis:

400.000 Euro

Eigenkapital:

100.000 Euro

Berechnung:

100.000 ÷ 400.000 × 100 = 25 %

Die Eigenkapitalquote bezogen auf den Kaufpreis beträgt in diesem vereinfachten Beispiel 25 Prozent.

Wichtig: Kaufnebenkosten sind in dieser vereinfachten Rechnung noch nicht berücksichtigt.

5. Kaufnebenkosten beim Eigenkapital berücksichtigen

Ein häufiger Fehler bei der Planung besteht darin, das gesamte Eigenkapital nur auf den Kaufpreis zu beziehen.

Nehmen wir beispielsweise eine Immobilie für 300.000 Euro.

Zusätzlich entstehen:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchkosten
• möglicherweise Maklerkosten

Dadurch kann der tatsächliche Kapitalbedarf deutlich über 300.000 Euro liegen.

Wer beispielsweise 80.000 Euro Eigenkapital besitzt, sollte deshalb nicht automatisch davon ausgehen, dass diese 80.000 Euro vollständig für die Finanzierung des Kaufpreises eingesetzt werden können.

Ein Teil des Geldes kann für die Kaufnebenkosten benötigt werden.

6. Sollte man die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlen?

Das hängt von der persönlichen Finanzierung ab.

Grundsätzlich kann es sinnvoll sein, zumindest einen Teil der Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen zu können.

Denn wenn zusätzlich zu einem hohen Kaufpreis auch die Nebenkosten vollständig über einen Kredit finanziert werden, steigt der Fremdkapitalbedarf.

Dadurch können sich wiederum:

• Kreditsumme
• Zinskosten
• monatliche Rate
• Restschuld

erhöhen.

Allerdings sollte nicht das gesamte vorhandene Vermögen für den Immobilienkauf eingesetzt werden.

7. Wie viel Eigenkapital sollte man nach dem Kauf behalten?

Eine wichtige Frage lautet deshalb nicht nur:

„Wie viel Eigenkapital habe ich?“

Sondern auch:

„Wie viel Liquidität sollte nach dem Kauf übrig bleiben?“

Eine Immobilie kann jederzeit unerwartete Kosten verursachen.

Bei einem Haus können beispielsweise Reparaturen anfallen.

Bei einer Eigentumswohnung können Sonderumlagen entstehen.

Auch persönliche Ereignisse wie:

• Jobwechsel
• Einkommensausfall
• größere private Ausgaben
• unerwartete Reparaturen

sollten nicht ignoriert werden.

Deshalb kann es sinnvoll sein, nach dem Immobilienkauf einen finanziellen Puffer zu behalten.

Die passende Höhe hängt von den individuellen Umständen ab.

8. Was zählt als Eigenkapital?

Eigenkapital kann aus unterschiedlichen Vermögensquellen stammen.

Mögliche Beispiele sind:

• Girokonto
• Tagesgeld
• Festgeld
• Sparguthaben
• Bausparguthaben
• bestimmte Wertpapiere
• bereits vorhandenes Immobilienvermögen
• weitere liquide Vermögenswerte

Ob bestimmte Vermögenswerte von einem Kreditgeber vollständig als Eigenkapital anerkannt werden, hängt von den jeweiligen Bedingungen ab.

Auch die Verfügbarkeit des Geldes kann eine Rolle spielen.

9. Zählen Aktien als Eigenkapital?

Wertpapiere können grundsätzlich einen Teil des eigenen Vermögens darstellen.

Allerdings schwankt ihr Wert.

Wer beispielsweise Aktien besitzt, kann nicht davon ausgehen, dass ein heute vorhandener Depotwert auch zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs unverändert vorhanden ist.

Bei einer konkreten Finanzierung sollte deshalb geprüft werden, wie der jeweilige Kreditgeber mit Wertpapiervermögen umgeht.

Außerdem sollte man sich überlegen, ob man langfristige Geldanlagen vollständig auflösen möchte, um eine Immobilie zu finanzieren.

10. Eigenkapital aus einem Bausparvertrag

Auch Guthaben aus einem Bausparvertrag kann bei einer Immobilienfinanzierung relevant sein.

Je nach Vertrag und Finanzierungssituation kann das vorhandene Guthaben für den Immobilienkauf eingesetzt werden.

Zusätzlich kann ein Bausparvertrag bestimmte Finanzierungsoptionen bieten.

Entscheidend sind die konkreten Vertragsbedingungen.

11. Eigenkapital durch Schenkung

Manche Immobilienkäufer erhalten finanzielle Unterstützung von Eltern oder anderen Familienmitgliedern.

Eine solche Unterstützung kann die Finanzierung erleichtern.

Dabei sollten allerdings rechtliche und steuerliche Aspekte berücksichtigt werden.

Insbesondere bei größeren Geldbeträgen sollten die entsprechenden Regelungen geprüft und gegebenenfalls fachkundige Beratung eingeholt werden.

12. Eigenleistung als Eigenkapital

Bei einem Neubau oder einer umfangreichen Renovierung kann teilweise auch Eigenleistung eine Rolle spielen.

Wenn der Käufer beispielsweise bestimmte Arbeiten selbst übernimmt, können dadurch Handwerkerkosten eingespart werden.

Diese sogenannte Muskelhypothek kann unter bestimmten Voraussetzungen bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden.

Allerdings sollte man den Wert der eigenen Arbeitsleistung realistisch einschätzen.

Nicht jede geplante Eigenleistung spart tatsächlich den gesamten Betrag ein, den ein professioneller Handwerker verlangen würde.

Außerdem können Zeit, Werkzeug, Material und mögliche Fehler zusätzliche Kosten verursachen.

13. Was ist eine 100-Prozent-Finanzierung?

Bei einer 100-Prozent-Finanzierung wird vereinfacht betrachtet der gesamte Kaufpreis der Immobilie über Fremdkapital finanziert.

Der Käufer bringt dann für den eigentlichen Kaufpreis kein oder kaum Eigenkapital ein.

Die Kaufnebenkosten können dabei je nach Finanzierung zusätzlich aus eigenen Mitteln bezahlt oder ebenfalls finanziert werden.

Eine solche Finanzierung ist grundsätzlich anspruchsvoller als eine Finanzierung mit größerem Eigenkapitalanteil.

14. Was ist eine 110-Prozent-Finanzierung?

Bei einer sogenannten 110-Prozent-Finanzierung wird vereinfacht betrachtet nicht nur der Kaufpreis, sondern auch ein großer Teil beziehungsweise die gesamten Kaufnebenkosten über Fremdkapital finanziert.

Der Begriff wird in der Praxis nicht immer einheitlich verwendet.

Eine solche Finanzierung kann besonders hohe Anforderungen an Einkommen, Bonität und Immobilie stellen.

Außerdem steigt der Fremdkapitalanteil erheblich.

15. Vorteile einer Finanzierung mit wenig Eigenkapital

Eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital kann unter bestimmten Umständen sinnvoll sein.

Ein möglicher Vorteil besteht darin, dass Käufer nicht jahrelang warten müssen, um eine Immobilie zu erwerben.

Das kann beispielsweise interessant sein, wenn:

• das Einkommen stabil ist
• die Immobilie gut zum Budget passt
• die Finanzierung tragfähig ist
• ausreichend Rücklagen vorhanden sind

Außerdem kann das vorhandene Kapital anderweitig eingesetzt werden.

Bei einer Kapitalanlage kann beispielsweise zusätzliches Kapital für weitere Investitionen verfügbar bleiben.

Allerdings sollte eine solche Strategie immer mit den höheren Risiken einer stärkeren Verschuldung verglichen werden.

16. Nachteile von wenig Eigenkapital

Wenig Eigenkapital bedeutet normalerweise einen höheren Fremdkapitalanteil.

Das kann zu:

• höheren Kreditraten
• höheren Zinskosten
• höherer Restschuld
• geringerer finanzieller Flexibilität

führen.

Außerdem kann das Risiko steigen, dass der Kreditnehmer bei einer ungünstigen Entwicklung des Immobilienwerts weniger finanziellen Spielraum besitzt.

Eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital sollte deshalb besonders konservativ geplant werden.

17. Was bedeutet Vollfinanzierung?

Bei einer Vollfinanzierung wird ein sehr hoher Anteil des Immobilienkaufs fremdfinanziert.

Eine Vollfinanzierung kann unter bestimmten Voraussetzungen möglich sein.

Allerdings müssen die persönlichen Voraussetzungen häufig besonders gut sein.

Dazu können beispielsweise gehören:

• hohes und stabiles Einkommen
• sehr gute Bonität
• sichere Beschäftigung
• geringe sonstige Verbindlichkeiten
• geeignete Immobilie
• ausreichende monatliche Belastbarkeit

Ob eine solche Finanzierung angeboten wird, entscheidet der jeweilige Kreditgeber.

18. Eigenkapital und Zinssatz

Der Eigenkapitalanteil kann auch Einfluss auf die Finanzierungskonditionen haben.

Ein höherer Eigenkapitalanteil reduziert grundsätzlich den Fremdkapitalbedarf und kann das Risiko für den Kreditgeber verringern.

Das kann sich unter bestimmten Voraussetzungen positiv auf die Finanzierungskonditionen auswirken.

Allerdings sollten konkrete Kreditangebote immer individuell verglichen werden.

19. Beispiel: Finanzierung mit 50.000 Euro Eigenkapital

Nehmen wir eine Immobilie mit einem Kaufpreis von:

300.000 Euro

Der Käufer verfügt über:

50.000 Euro Eigenkapital

Vereinfacht betrachtet stehen dann zunächst 250.000 Euro für den Kaufpreis als Fremdkapitalbedarf im Raum.

Allerdings kommen die Kaufnebenkosten hinzu.

Wenn beispielsweise weitere 30.000 Euro an Nebenkosten entstehen, verändert sich der tatsächliche Finanzierungsbedarf entsprechend.

Der Käufer muss daher entscheiden, ob:

• die Nebenkosten aus den vorhandenen 50.000 Euro bezahlt werden,
• weitere Eigenmittel vorhanden sind,
• oder ein Teil der Nebenkosten finanziert wird.

Genau diese Betrachtung sollte vor der Kreditaufnahme erfolgen.

20. Beispiel: Finanzierung mit 100.000 Euro Eigenkapital

Nehmen wir dieselbe Immobilie:

Kaufpreis: 300.000 Euro

Eigenkapital:

100.000 Euro

Vereinfacht verbleiben:

200.000 Euro

als Finanzierungsbedarf für den Kaufpreis.

Wenn zusätzlich die Kaufnebenkosten aus dem Eigenkapital bezahlt werden, sinkt der Betrag, der tatsächlich für den Kaufpreis eingesetzt werden kann.

Auch hier zeigt sich:

Eigenkapital ist nicht automatisch gleich Eigenkapital für den Kaufpreis.

Die Nebenkosten müssen immer mit betrachtet werden.

21. Eigenkapital bei einer Kapitalanlage

Bei einer vermieteten Immobilie spielt Eigenkapital eine etwas andere Rolle.

Der Anleger kann grundsätzlich versuchen, einen größeren Teil des Kaufpreises zu finanzieren und sein eigenes Kapital möglichst effizient einzusetzen.

Dabei entsteht ein Spannungsfeld:

Mehr Eigenkapital

→ geringerer Kredit
→ geringere Zinsbelastung
→ geringere monatliche Rate

gegenüber:

Weniger Eigenkapital

→ höherer Kredit
→ höherer Fremdkapitalhebel
→ potenziell höhere Eigenkapitalrendite, aber auch höheres Risiko

Der sogenannte Leverage-Effekt kann die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital beeinflussen.

Er funktioniert jedoch nicht automatisch positiv.

Wenn die Finanzierungskosten hoch sind und die Immobilie nur eine geringe Rendite erwirtschaftet, kann eine hohe Verschuldung die wirtschaftliche Situation verschlechtern.

22. Eigenkapitalrendite bei Immobilien

Die Eigenkapitalrendite betrachtet vereinfacht, wie sich das eingesetzte eigene Kapital entwickelt.

Bei einer vermieteten Immobilie können beispielsweise berücksichtigt werden:

• Mieteinnahmen
• laufende Kosten
• Finanzierung
• Tilgung
• Wertentwicklung
• eingesetztes Eigenkapital

Die genaue Berechnung kann deutlich komplexer sein als die einfache Bruttomietrendite.

Deshalb sollte die Eigenkapitalrendite immer im Zusammenhang mit dem Risiko der Finanzierung betrachtet werden.

23. Eigenkapital und Tilgung

Eigenkapital und Tilgung haben einen gemeinsamen Effekt:

Beide reduzieren langfristig den Fremdkapitalanteil.

Beim Kauf wird durch Eigenkapital die anfängliche Kreditsumme reduziert.

Während der Laufzeit reduziert die Tilgung die verbleibende Restschuld.

Eine Kombination aus ausreichendem Eigenkapital und sinnvoller Tilgung kann daher zu einer stabileren Finanzierung führen.

24. Sollte man lieber mehr Eigenkapital sparen?

Die Antwort hängt von der individuellen Situation ab.

Mehr Eigenkapital kann die Finanzierung verbessern.

Gleichzeitig kann langes Sparen dazu führen, dass der Immobilienkauf später stattfindet.

Während dieser Zeit können sich beispielsweise:

• Immobilienpreise
• Zinsen
• Einkommen
• persönliche Lebenssituation

verändern.

Deshalb gibt es keinen allgemein perfekten Zeitpunkt oder eine universelle Eigenkapitalquote.

Die Entscheidung sollte anhand der eigenen finanziellen Situation getroffen werden.

25. Eigenkapital und Inflation

Bei der Entscheidung, ob Geld für eine Immobilie angespart oder investiert werden sollte, kann auch die Inflation eine Rolle spielen.

Bargeld verliert bei steigenden Preisen langfristig an Kaufkraft.

Eine Immobilie kann dagegen ihren Wert verändern und möglicherweise langfristig von steigenden Preisen profitieren.

Allerdings sind Immobilien keine garantierte Inflationsabsicherung.

Auch Immobilienpreise können sinken.

Deshalb sollte eine Finanzierung nicht allein mit der Erwartung begründet werden, dass Immobilien langfristig immer teurer werden.

26. Eigenkapital ist nicht gleich Liquidität

Ein wichtiger Unterschied besteht zwischen Vermögen und sofort verfügbarer Liquidität.

Ein Käufer kann beispielsweise ein Wertpapierdepot oder bereits eine Immobilie besitzen.

Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass das gesamte Vermögen kurzfristig verfügbar ist.

Bei der Immobilienfinanzierung sollte deshalb zwischen:

Gesamtvermögen

und

frei verfügbarem Eigenkapital

unterschieden werden.

Gerade für den Notgroschen und unerwartete Ausgaben ist liquide Reserve wichtig.

27. Wie viel Eigenkapital sollte man für eine Wohnung haben?

Bei einer Eigentumswohnung sollten zusätzlich zu den allgemeinen Finanzierungskosten weitere Aspekte betrachtet werden.

Dazu gehören:

• Hausgeld
• Instandhaltungsrücklage
• mögliche Sonderumlagen
• Renovierung
• Ausstattung
• laufende Kosten

Wer eine Wohnung kauft, sollte deshalb nach dem Kauf nicht vollständig ohne finanzielle Reserve dastehen.

Ein ausreichend großer Puffer kann besonders bei älteren Gebäuden wichtig sein.

28. Wie viel Eigenkapital braucht man für ein Haus?

Beim Hauskauf können die finanziellen Anforderungen besonders hoch sein.

Neben Kaufpreis und Kaufnebenkosten können größere Ausgaben für:

• Dach
• Heizung
• Fenster
• Fassade
• Garten
• Außenanlagen
• Leitungen

entstehen.

Deshalb sollte das Eigenkapital nicht nur auf die Finanzierung des Kaufpreises ausgerichtet werden.

Auch mögliche Modernisierungsmaßnahmen sollten bereits bei der Planung berücksichtigt werden.

29. Eigenkapital beim Neubau

Beim Neubau können zusätzliche Kosten entstehen, die in der ursprünglichen Planung leicht unterschätzt werden.

Dazu können gehören:

• Grundstück
• Baukosten
• Architektenkosten
• Genehmigungen
• Hausanschlüsse
• Außenanlagen
• Baunebenkosten
• Küche
• Garage
• Garten
• zusätzliche Ausstattung

Ein ausreichender finanzieller Puffer kann deshalb besonders wichtig sein.

30. Wie kann man Eigenkapital schneller aufbauen?

Wer noch nicht genügend Eigenkapital besitzt, kann verschiedene Möglichkeiten prüfen.

Dazu gehören beispielsweise:

Sparrate erhöhen

Regelmäßige automatische Sparpläne können beim Vermögensaufbau helfen.

Ausgaben reduzieren

Eine Analyse der monatlichen Fixkosten kann zusätzliche Sparmöglichkeiten aufzeigen.

Zusätzliche Einnahmen

Nebenverdienste können den Vermögensaufbau beschleunigen.

Bestehendes Vermögen prüfen

Vorhandene Guthaben und Anlagen sollten in die Gesamtplanung einbezogen werden.

Kaufpreis anpassen

Eine günstigere Immobilie kann den benötigten Eigenkapitalbetrag deutlich reduzieren.

Dabei sollte jedoch nicht nur möglichst schnell Eigenkapital aufgebaut werden. Entscheidend ist eine langfristig tragfähige Finanzplanung.

31. Eigenkapital für Immobilien richtig planen

Eine sinnvolle Planung kann in mehreren Schritten erfolgen.

Schritt 1: Gesamtvermögen bestimmen

Wie viel Geld und Vermögen ist tatsächlich vorhanden?

Schritt 2: Liquiditätsreserve festlegen

Wie viel Geld soll nach dem Kauf verfügbar bleiben?

Schritt 3: Kaufnebenkosten kalkulieren

Welche zusätzlichen Kosten entstehen beim Kauf?

Schritt 4: verfügbares Eigenkapital berechnen

Welcher Betrag kann tatsächlich in die Finanzierung fließen?

Schritt 5: maximale Kreditrate bestimmen

Welche monatliche Belastung ist langfristig tragbar?

Schritt 6: Kaufpreis festlegen

Erst jetzt sollte die maximale Immobilienpreisklasse bestimmt werden.

Diese Reihenfolge verhindert, dass man sich ausschließlich an einem maximal möglichen Kaufpreis orientiert.

32. Eigenkapital mit einem Immobilienrechner planen

Die Planung des Eigenkapitals lässt sich besonders gut mit verschiedenen Finanzierungsszenarien durchführen.

Interessant sind beispielsweise:

• Kaufpreis
• Eigenkapital
• Kaufnebenkosten
• Kreditsumme
• Zinssatz
• Tilgung
• monatliche Rate
• Restschuld

Schon eine Veränderung des Eigenkapitals kann die benötigte Kreditsumme und damit die Finanzierung verändern.

Mit einem Immobilien- oder Finanzierungsrechner lassen sich deshalb verschiedene Varianten miteinander vergleichen.

33. Beispiel für drei Finanzierungsvarianten

Angenommen, eine Immobilie kostet:

300.000 Euro

Man könnte beispielsweise drei Szenarien betrachten:

Die Tabelle zeigt zunächst nur die vereinfachte Finanzierung des Kaufpreises.

Kaufnebenkosten sind noch nicht berücksichtigt.

Mit steigendem Eigenkapital sinkt die Kreditsumme.

Dadurch können sich auch Zinskosten und monatliche Belastung verändern.

34. Mehr Eigenkapital bedeutet nicht immer die beste Lösung

Es klingt zunächst logisch:

Je mehr Eigenkapital, desto besser.

Das ist aber nicht zwingend richtig.

Angenommen, ein Käufer verfügt über 200.000 Euro Vermögen.

Er könnte 150.000 Euro als Eigenkapital einsetzen und nur 50.000 Euro liquide halten.

Oder er könnte 100.000 Euro einsetzen und 100.000 Euro als Reserve beziehungsweise für andere Investitionen behalten.

Welche Variante besser ist, hängt unter anderem von:

• Finanzierungskosten
• Anlagealternativen
• persönlichem Risiko
• Liquiditätsbedarf
• zukünftigen Ausgaben

ab.

Es geht deshalb nicht darum, möglichst viel Eigenkapital einzusetzen, sondern um eine sinnvolle Balance zwischen Verschuldung und Liquidität.

35. Die häufigsten Fehler beim Eigenkapital

Fehler 1: Alle Ersparnisse einsetzen

Nach dem Kauf bleibt keine finanzielle Reserve.

Fehler 2: Kaufnebenkosten vergessen

Der tatsächliche Kapitalbedarf wird unterschätzt.

Fehler 3: Eigenkapital und Gesamtvermögen verwechseln

Nicht jedes Vermögen ist kurzfristig verfügbar.

Fehler 4: Zu wenig Tilgung einplanen

Eine niedrige Tilgung kann zu einer hohen Restschuld führen.

Fehler 5: Finanzierung nur auf den aktuellen Zins ausrichten

Die Anschlussfinanzierung sollte ebenfalls betrachtet werden.

Fehler 6: Zu teuer kaufen

Mehr Eigenkapital kann einen hohen Kaufpreis ermöglichen, macht eine überteuerte Immobilie aber nicht automatisch wirtschaftlich.

Fehler 7: Keine Reserve für Reparaturen

Besonders bei älteren Immobilien können unerwartete Kosten entstehen.

Checkliste: Eigenkapital für den Immobilienkauf

Vermögen

• Bankguthaben ermittelt
• Sparguthaben ermittelt
• Wertpapiere berücksichtigt
• Bausparguthaben geprüft
• sonstiges Vermögen berücksichtigt

Kauf

• Kaufpreis festgelegt
• Grunderwerbsteuer berücksichtigt
• Notarkosten berücksichtigt
• Grundbuchkosten berücksichtigt
• mögliche Maklerkosten berücksichtigt
• Renovierungsbedarf berücksichtigt

Finanzierung

• verfügbares Eigenkapital berechnet
• Kreditsumme berechnet
• monatliche Rate berechnet
• Tilgung festgelegt
• Zinsbindung geprüft
• Restschuld berechnet
• Anschlussfinanzierung berücksichtigt

Reserve

• Notgroschen eingeplant
• Rücklage für Reparaturen vorhanden
• finanzielle Reserve nach Kauf vorhanden

Fazit: Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Die Frage nach dem richtigen Eigenkapital für eine Immobilie lässt sich nicht mit einer einzigen Prozentzahl beantworten.

Mehr Eigenkapital kann die Kreditsumme reduzieren und dadurch die Finanzierung entlasten. Gleichzeitig sollte nicht das gesamte verfügbare Vermögen in einer Immobilie gebunden werden.

Besonders wichtig ist deshalb die Unterscheidung zwischen Eigenkapital und finanzieller Reserve.

Wer beispielsweise eine Wohnung oder ein Haus kauft, sollte neben dem Kaufpreis auch Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, mögliche Maklerkosten und weitere Ausgaben berücksichtigen.

Eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital kann funktionieren, bringt aber grundsätzlich eine höhere Verschuldung und damit höhere finanzielle Risiken mit sich.

Bei einer Kapitalanlage kann ein höherer Fremdkapitalanteil außerdem die Eigenkapitalrendite beeinflussen. Der sogenannte Hebeleffekt funktioniert jedoch nicht automatisch positiv und sollte immer gemeinsam mit Finanzierungskosten, Rendite und Cashflow betrachtet werden.

Die beste Eigenkapitalstrategie besteht deshalb nicht darin, so viel wie möglich oder so wenig wie möglich einzusetzen.

Entscheidend ist eine ausgewogene Finanzierung, bei der Kreditsumme, monatliche Belastung, Eigenkapital, Liquiditätsreserve und langfristige Risiken zusammenpassen.

Wer diese Faktoren vor dem Kauf durchrechnet, kann besser einschätzen, welche Immobilie tatsächlich zum eigenen Budget passt.